Можно ли продать квартиру с долгами: инструкция и особенности процедуры

Какие есть способы продать квартиру, если есть задолженность?

Вы хотите продать квартиру, но у вас имеются задолженности? В некоторых случаях вы можете продать жильё, однако важно учитывать особые правила и ограничения. Их необходимо строго соблюдать, чтобы сделку признали законной.

А как быть в случае, если вы хотите не продать, а купить квартиру? Например, вы увидели объявление о продаже квартиры по выгодной цене, но с долгами от предыдущего владельца. Тут важно помнить о рисках при покупке такой недвижимости и вариантах проверки обременений.

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам? Какие есть способы продажи недвижимости с долгом? Как составить договор купли-продажи? Чем опасна покупка такой квартиры? Все эти вопросы интересуют как потенциальных продавцов, так и покупателей. Я, юрист по банкротству Иван Болдырев, дам подробные ответы на каждый из вышеперечисленных вопросов.

В каких случаях можно продать квартиру с долгами

Сразу ответим на главный вопрос: «Возможна ли продажа квартиры при задолженности?». Да, это можно сделать в ряде случаев. Всё зависит от того, какие именно у вас долги. Давайте рассмотрим, в каких случаях возможно продать квартиру с долгами и кто в этом случае должен платить:

Однако в некоторых ситуациях квартиру с долгами продать нельзя. Вы не сможете продать жильё, если:

• Квартира приобретена в ипотеку. Чтобы продать ипотечную квартиру, необходимо получить разрешение от банка. Если у вас есть долги за коммунальные услуги, банк не даст разрешения. Соответственно, продать жильё в этом случае не получится.
• Квартиру арестовали судебные приставы. Если кредитор подал на вас в суд из-за долга и выиграл, то судебные приставы могут изъять квартиру для погашения долга. При этом информация об аресте квартиры заносится в Росреестр. Чтобы продать квартиру, вы должны погасить судебную задолженность и снять арест.
• Квартира принадлежит государству. Если вы не приватизировали жильё, то в этом случае квартиру с долгами продать нельзя.

Несмотря на ряд ограничений, продать квартиру с долгами по ЖКХ вполне возможно. Расскажу, как это сделать.

Как продать квартиру с долгами

Каким образом проводится продажа квартиры с долгами по ЖКХ? Это можно сделать несколькими способами. Давайте рассмотрим их подробнее.

Погашение долга с задатка

Задаток — это вид предоплаты, который покупатель вносит собственнику в качестве доказательства заключения договора купли-продажи. Для этого оформляется договор, где указывается размер задатка. Покупатель передаёт продавцу сумму, равную задолженности за коммунальные услуги. Продавецпогашает долги и предоставляет покупателю справку об их отсутствии.

Договор о предоставлении задатка необходимо оформить в письменном виде. В договоре указываются следующие сведения:

• данные о продавце и покупателе (ФИО, паспортные и контактные данные);
• сумма задатка;
• срок внесения задатка;
• сведения о продаваемой недвижимости;
• указание, что задаток пойдёт на оплату коммунальных задолженностей;
• срок, к которому предыдущий собственник должен покинуть квартиру;
• время и место подписания договора.

Погашение долга после сделки купли-продажи

Также можно оформить договор, по условиям которого задолженность за услуги ЖКХ покупатель погасит после совершения сделки. Расскажу подробнее, в чём заключается этот способ.

После оформления сделки продавец и покупатель арендуют в банке две ячейки. В одной ячейке хранится сумма за квартиру, в другой — средства на погашение долга. После совершения сделки продавец забирает деньги из первой ячейки, а после оплаты задолженности перед управляющей компанией — из второй.

Продажа квартиры вместе с долгом

Можно ли продать квартиру, передав покупателю долги? Да, это возможно сделать с помощью перевода долга. В этом случае обязательство по его погашению перейдёт к покупателю. 

Что об этом говорит закон? Согласностатье 391 ГК РФ, для этого квартиру нужно продать по заниженной цене. Приведу пример, как это происходит.

При продаже квартиры с долгом в договоре купли-продажи необходимо прописать:

• условие, что покупатель возьмёт на себя оплату задолженности;
• сниженную стоимость жилья;
• срок, за который покупателю нужно погасить долг (к примеру, через 20 дней после заключения договора).

Кроме того, в договоре необходимо указать сумму задолженности по коммунальным услугам. Также нужно упомянуть управляющую компанию, перед которой нужно погасить долг.

Как составить договор 

Помните, что в договоре купли-продажи нужно указать все необходимые детали. В документе необходимо прописать:

• паспортные данные обеих сторон сделки;
• стоимость жилья;
• кадастровый номер недвижимости;
• порядок расчёта (это может быть сумма наличными или средства в банковских ячейках);
• данные граждан, проживающих или зарегистрированных в квартире;
• срок проживания незарегистрированных граждан;

условие, что покупатель возьмёт на себя оплату долга (при продаже квартиры вместе с задолженностью).

Договор купли-продажи квартиры

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с долгом

Также при заключении сделки необходимо составить акт приёма-передачи квартиры. Этот документ подтвердит факт передачи жилья от продавца покупателю. В акте приёма-передачи фиксируется:

• состояние квартиры;
• показания приборов учёта;
• данные продавца и покупателя;
• место и дата составления документа;
• адрес жилья.

Если в квартире обнаружены те или иные неполадки, необходимо указать их в акте. Также в документе необходимо перечислить, как именно устранят неполадки — сделает это сам продавец или он выплатит компенсацию.

Зарегистрируют ли сделку в Росреестре

Сделку по продаже квартиры с долгами за коммунальные услуги зарегистрируют в реестре. Однако в некоторых случаях вам могут отказать:

Чем опасна покупка жилья с долгом

Приобретение недвижимости с долгами чревато определёнными проблемами. Расскажу, какими именно:

Как видите, покупка недвижимости с долгами за услуги ЖКХ довольно рискованна. Поэтому важно проверять квартиру на наличие задолженности. Расскажу, как это сделать.

Как проверить квартиру на наличие долгов

В первую очередь вам необходимо попросить собственника предоставить справку об отсутствии задолженностей за услуги ЖКХ. Эту справку продавец должен получить в управляющей компании.

Если по какой-то причине продавец не хочет или не может предоставить справку, вы сможете проверить недвижимость самостоятельно:

• Обратиться в управляющую компанию. Управляющая компания предоставит вам информацию о наличии или отсутствии задолженности владельца квартиры по коммунальным платежам.
• Заказать выписку из ЕГРН. Получить выписку можно в МФЦ или через «Госуслуги».

Что делать, если нет возможности выплатить долг

Помните, что погасить задолженности за коммунальные услуги нужно обязательно. Вне зависимости от того, покупатель вы или продавец. Неуплата услуг ЖКХ может привести к неприятным последствиям. 

Управляющая компания начислит пени и штрафы, отключит коммунальные услуги. При длительной просрочке управляющая компания может подать суд. Если суд встанет на её сторону, то задолженность станут взыскивать судебные приставы. Они могут заблокировать счета и карты, обязать работодателя переводить часть вашей зарплаты и даже арестовать имущество.

Однако как быть, если нет средств погасить задолженность? Вы можете попросить управляющую компанию предоставить коммунальные каникулы. В этом случае вам предоставят отсрочку на срок до полугода. Это льготный период для того, чтобы вы смогли решить свои финансовые проблемы, а затем вновь вернуться к погашению долга.

Ещё один способ решения проблемы — банкротство через арбитражный суд или МФЦ. У вас появится возможность списать долги по ЖКХ и другим обязательствам. Управляющая компания не сможет принудительно взыскивать долги после того, как вам присвоят статус банкрота.

Можно ли сохранить ипотечную квартиру при банкротстве? Благодаря новому федеральному закону № 298, вступившему в силу в 2024 году, вы можете сохранить приобретённое в ипотеку жильё. У вас есть возможность заключить мировое соглашение с кредитором или договориться о погашении задолженности третьим лицом (например, другом или родственником).

Однако помните, что после списания долгов могут действовать временные ограничения. Например, запрет становиться индивидуальным предпринимателем или занимать руководящие должности в финансовой сфере. 

Процедура банкротства — единственный законный способ списать непосильные долги, но важно учитывать и сложность процедуры. Малейшая ошибка может привести к несписанию долга. Обратитесь в компанию «Юрист БФЛ», и моя команда окажет комплексную поддержку при прохождении процедуры банкротства. Мы приложим максимум усилий, чтобы вы смогли избавиться от задолженностей.