Ситуация с ипотечными кредитами в России становится все более сложной, особенно для тех, кто столкнулся с финансовыми затруднениями. В 2024 году вступили в силу изменения в законодательстве, которые дают возможность должникам заключать мировое соглашение (МС) по ипотеке в рамках процедуры банкротства. Я, юрист по банкротству Иван Болдырев, помогу вам разобраться в сути мирового соглашения, его преимуществах и недостатках, а также в том, как правильно пройти эту процедуру.
Что такое мировое соглашение
Так называют новый механизм, позволяющий должникам сохранить свое единственное жилье, даже при условии, что оно находится под залогом. Согласно Федеральному закону № 298, вступившему в силу 8 августа 2024 года, должники могут исключить ипотечные обязательства из общего реестра долгов и заключить соглашение с банком-кредитором. Это значит, что при выполнении всех условий, банк не сможет требовать возврата долга и обращать взыскание на жилье, значит, оно будет выведено из конкурсной массы.
Задача мирового соглашения — найти компромисс между банротящимся заемщиком и ипотечным банком, при котором должник сможет сохранить квартиру, приобретенную в ипотеку, а банк — получит свои деньги. Достигнутые договоренности утверждаются судом, что делает их обязательными для выполнения всеми сторонами.
В целом идея мирового соглашения при банкротстве не нова. Ст. 213.31 Закона №127 «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает его как альтернативу процедурам банкротства: реструктуризации задолженностей или реализации имущества. Если все стороны с ним согласны, то банкротство прекращается, но это требует от банкрота договора со всеми кредиторами сразу.
С 08.09.2024 должник получил возможность заключить мировое соглашение лишь с одним кредитором
Согласно новой статье 213.10-1 127-ФЗ «О банкротстве» теперь можно заключить еще и отдельное мировое соглашение только между двумя сторонами: банкротом и банком-залогодержателем по ипотеке. Это поможет сохранить ипотечный заем и заложенную недвижимость, но не прекратит процедуру банкротства по другим долгам и тем более не повлияет на возможность их списания.
Как заключить локальное мировое соглашение
Мировое соглашение состоит из нескольких этапов. Оно регулируется как законом о банкротстве, так и нормами процессуального права, поскольку подлежит обязательному утверждению арбитражным судом.
Условий для его заключения немного:
- Квартира должна быть единственным жильем должника.
- На момент начала процедуры банкротства не должно быть значительных просрочек по ипотеке.
- Нужно найти третье лицо, которое сможет взять на себя ответственность за выплаты по ипотеке.
- Нужно получить от кредитора согласие, так как это его право, но не обязанность.
В целом механизм заключения МС несложный — бюрократических процедур минимум, а одобрения какой-либо третьей стороны получать не нужно. Вот основные шаги:
Шаг 1. Переговоры с кредитором
Должник ведет переговоры с банком о возможных условиях. Важно учитывать интересы обеих сторон. Как правило, мировое соглашение предлагается должником, который не хочет терять жилье.
Шаг 2. Подготовка предложения мирового соглашения
На этом этапе должник готовит предложение для банка. В соглашении фиксируются прежние условия кредита — процентная ставка и срок погашения остаются такими же. Тогда жилье тоже выводится из конкурсной массы, но платежи вносятся сразу же — на время банкротства делать это за должника может третье лицо. После достижения договоренности составляется текст мирового соглашения, который должен быть подписан обеими сторонами. Для мирового соглашения при банкротстве с ипотекой образца установленной формы нет — документ составляет самостоятельно, и лучше всего это делать при участии опытного юриста. Это поможет исключить вероятные подводные камни.
Шаг 3. Утверждение соглашения судом
Мировое соглашение подается на утверждение в арбитражный суд. Он проверяет законность и обоснованность условий соглашения. Другие кредиторы или финансовый управляющий не могут вмешиваться в процесс его заключения и как-то на него повлиять.
Шаг 4. Исполнение условий
После утверждения должник обязан выполнять условия соглашения. Однако если должник не выполнит условия соглашения, банк сможет вернуть свои требования в конкурсную массу и реализовать ипотечное жилье. Если к этому моменту процедура банкротства уже была завершена, то кредитор сможет взыскать ипотечную недвижимость в рамках гражданского судопроизводства.
Плюсы и минусы мирового соглашения
Этот механизм имеет свои преимущества и недостатки. Для должников, столкнувшихся с угрозой потери жилья, отличный вариант его сохранить, но для начала нужно все тщательно взвесить.
Плюсы:
- Сохранение жилья. Это главный и, пожалуй, самый важный плюс. Заключив мировое соглашение, должник может избежать продажи квартиры в счет погашения долгов. Даже если на нее был наложен залог в рамках ипотеки.
- Сохранение возможности списать другие долги. Так как процедура после заключения соглашения с банком-залогодержателем не прекращается, должник в ее рамках сохраняет возможность списать долги по прочим обязательствам, после чего платить только одну ипотеку.
Минусы:
- Требования банка-залогодержателя сохраняются. Банк не обязан снижать процентную ставку или размер ежемесячного платежа по ипотеке. Поэтому платить придется на старых условиях.
- Зависимость от решения банка. Банки не обязаны соглашаться на условия должника, особенно если они считают, что реализация имущества принесет им больше выгоды.
Если остаток долга небольшой, то можно обойтись без мирового соглашения. Поправки в 127-ФЗ также предусматривают также возможность погашения долга третьим лицом. Остаток задолженности по ипотеке погашается родственником или близким банкрота. Это позволит наделить недвижимое имущество полноценным исполнительским иммунитетом как единственное жилье и вывести из конкурсной массы.
Необходимо учитывать, что вариант с погашением долга по ипотеке третьим лицом имеет смысл лишь в случаях, когда остаток общей задолженности небольшой. Иначе для банкротства будет даже выгоднее не предпринимать никаких действий и позволить реализовать ипотечную недвижимость, если договориться с банком-залогодержателем о мировом соглашении не удается.
Риски и подводные камни мирового соглашения
Как и любой правовой инструмент, соглашение несет в себе определенные риски. Важно понимать, что после его заключения банкрот обязан строго соблюдать новые условия, а за их нарушение могут последовать весьма серьезные последствия.
Вот что нужно учитывать:
- Вероятность отказа банка. Если банк посчитает, что предложенные должником условия слишком рискованны, он может отказаться от соглашения, и тогда дело продолжит идти по стандартной процедуре банкротства. Чтобы исключить этот риск, могут потребоваться дополнительные гарантии и подтверждение стабильного дохода банкрота.
- Риск расторжения соглашения. Если должник нарушит условия соглашения, банк может его расторгнуть, и процесс банкротства продолжится с принудительной реализацией ипотечного имущества.
- Просрочки по ипотеке уменьшают шансы на соглашение. Когда они небольшие, условия их погашения можно включить в мировое соглашение. В противном случае банк может не согласиться.
- Могут быть другие кредиты в том же банке. Соглашение может быть заключено исключительно по ипотечному обязательству, где в залоге единственное жилье должника. Если в этом же банке есть другие долги по кредитам, то вряд ли он согласится заключить МС, пока кредиты еще не погашены. Хотя многое зависит от величины займов и остатков задолженностей по ним.
Все риски можно минимизировать, если правильно подготовиться к процедуре банкротства. Огромную помощь в этом окажет квалифицированная юридическая поддержка.
Особенности участия юриста по банкротству
Участие профессионального юриста на этапе процедуры банкротства гражданина имеет решающее значение для успешного исхода дела. Как юрист по банкротству граждан, я беру на себя следующие задачи:
- Подготавливаю документы. Помогаю собрать и подготовить справки, выписки, ходатайства и заявления для банкротства, разрабатываю проект мирового соглашения.
- Защищаю интересы должника. Представляю интересы доверителя в спорах с другими кредиторами или финансовым управляющим, контролирую, какое имущество включается в конкурсную массу, а какое получится сохранить в собственности.
- Веду переговоры с кредитором. Я семь лет работаю в сфере банкротства граждан и знаю, как убедить банк в выгодности мирового соглашения и добиться лучших условий для доверителя.
В рамках банкротства гражданина я контролирую каждый этап и слежу за законностью всех процедур. Представляю интересы должника на судебных заседаниях, защищаю его от неправомерных требований кредиторов и помогаю утвердить соглашение в суде. Тем самым сводя участие самого должника в процессе его банкротства к минимуму.
Рекомендации для банкротов с ипотекой
Если вы оказались в ситуации, когда не можете выплачивать кредиты, но не хотите терять ипотечное жилье, мировое соглашение станет для вас оптимальным вариантом. Однако прежде чем принимать решение, учтите следующие рекомендации:
- Не затягивайте с решением. Чем раньше вы обратитесь за помощью, тем больше вариантов будет доступно для урегулирования задолженности.
- Оцените свои возможности. Прежде чем заключать мировое соглашение, реально оцените свои финансовые возможности. Сможете ли вы выполнять новые условия?
- Проконсультируйтесь с юристом. Заключение мирового соглашения требует профессионального подхода. Обратитесь к юристу, чтобы оценить шансы на успешное завершение процедуры.
Мировое соглашение по ипотеке — это один из способов сохранить недвижимое имущество и урегулировать долг перед залогодержателем на приемлемых условиях. Однако этот процесс требует тщательной подготовки. Если вы столкнулись с трудностями при выплате кредитов и хотите разобраться, как пройти процедуру банкротства с ипотекой и не потерять жилье, обращайтесь за бесплатной консультацией. Помните, что грамотное юридическое сопровождение поможет вам сохранить ваше имущество и решить долговые проблемы максимально эффективно.