Списать долги, но сохранить квартиру: реальный кейс с участием третьих лиц

Представьте, что вы оказались в сложной финансовой ситуации: долги растут, платить ипотеку все сложнее, а других кредитов — еще больше. Естественная мысль — подать на банкротство, чтобы избавиться от долгов. Но что будет с квартирой, находящейся в ипотеке? Раньше это всегда означало потерю жилья. Ни исправные платежи по ипотеке до банкротства, ни прописанные несовершеннолетние дети, ни то, что квартира — это единственная жилая недвижимость, не спасало. Жилье реализовывали.

Однако с 2024 года ситуация изменилась благодаря новому закону № 298. Теперь у заемщиков появилась возможность сохранить единственное жилье даже при банкротстве. Главное — знать тонкости нового законодательства, найти третье лицо и заручиться поддержкой опытного юриста. В этой статье я, юрист по банкротству Иван Болдырев, расскажу, как закон защищает ипотечное жилье, кто такие третьи лица и чем они помогут в погашении ипотеки при банкротстве.

Как погасить ипотеку в банкротстве

С сентября 2024 года вступили в силу поправки в Федеральный закон №127 «О несостоятельности (банкротстве)», которые внесли значительные изменения в процедуру банкротства граждан с ипотечным жильем. Согласно нововведениям, если квартира, находящаяся в ипотеке, является единственным пригодным для проживания жильем, ее можно сохранить.

Новый закон изменил подход к погашению ипотеки в процессе банкротств

С принятием Федерального закона № 298 появилась возможность выделить ипотечное жилье из конкурсной массы. Есть два способа это сделать.

Третьи лица могут погасить ипотеку полностью:

• Теперь закон позволяет третьим лицам (например, родственникам или друзьям) погасить ипотечный долг за должника.
• Это возможно во время процедуры банкротства на любой ее стадии после того, как будет сформирован реестр кредиторов.
• При погашении ипотеки третьими лицами объект недвижимости выводится из конкурсной массы, что защищает его от продажи с торгов.

Третьи лица могут помочь с выплатой ипотеки, если должник заключит локальное мировое соглашение с кредитором:

• Должник не может использовать свои средства для погашения ипотеки ни до, ни во время процедуры банкротства. А платить надо будет сразу после заключения МС. За должника это могут делать третьи лица.
• Регулярные выплаты по ипотеке в рамках МС тоже ведут к исключению ипотечного жилья из конкурсной массы.

Прежде всего, важно понимать, что погашение ипотеки из собственных средств должника запрещено. Закон направлен на защиту интересов всех кредиторов, а не только банка, выдавшего ипотеку. Поэтому деньги третьего лица, направляемые на погашение ипотеки, никак не могут быть связаны с доходом/имуществом должника-банкрота. А если у него есть дополнительные долги, все свободные средства и имущество идут на их пропорциональное погашение.

Кто может погасить ипотеку банкрота

Третье лицо — в данном случае, это физическое или юридическое лицо, которое принимает на себя обязательство погасить долг заемщика по ипотеке. Закон не ограничивает круг лиц, которые могут выступить в этой роли, однако есть нюансы.

Кто может быть третьим лицом:

• Родственники заемщика (например, родители, братья, сестры).
• Друзья или близкие знакомые.
• Созаемщики по ипотеке или поручители.
• Юридические лица, заинтересованные в поддержке заемщика.

Кто не может быть третьим лицом:

• Другие кредиторы должника, заявившие свои требования.
• Финансовый управляющий или иные участники банкротного дела.
• Супруга должника.

Оформляется такая сделка просто: третье лицо предоставляет беспроцентный заем для погашения долга по ипотеке, который должен быть возвращен не ранее чем через три года после завершения процедуры банкротства. То есть фактически должник платит за себя сам и выкупает ипотечную недвижимость, просто «чужими» деньгами и через третье лицо.

Как погасить долг по ипотеке третьим лицом

Процедура погашения ипотеки третьим лицом регламентирована достаточно четко. Приведу пошаговый алгоритм.

Шаг 1. Поиск третьего лица

Заемщик должен найти человека или организацию, готовую оплатить ипотеку.

Шаг 2. Подготовка документов.

Третье лицо должно подготовить заявление о намерении погасить долг по ипотеке и подать в суд.

Заявление о привлечении третьего лица в рамках дела о банкротстве

Скачать заявление о намерении погасить требования к должнику

Шаг 3. Открытие специального счета. 

Для внесения средств третьим лицом финансовый управляющий открывает специальный счет, защищенный от притязаний других кредиторов.

Шаг 4. Закрытие ипотеки.

После полного погашения ипотеки требования кредитора исключаются из реестра требований к должнику. Квартира выводится из конкурсной массы.

Процедура банкротства в отношении должника продолжается, но без ипотечного имущества в конкурсной массе. Другое имущество должника, например, ценности или автомобили, будут реализованы, а средства направлены на погашение требований остальных кредиторов. Если другого имущества нет, а доходы изначально не позволили ввести процедуру реструктуризации, то долги спишут, дело о банкротстве гражданина будет завершено. Ипотечное жилье при этом останется в его распоряжении.

Когда подходит этот вариант

Погашение ипотеки третьим лицом — эффективный способ сохранить жилье, если:

• Небольшой остаток долга по ипотеке. Если осталось выплатить примерно 10% от общей суммы кредита.
• Это единственное жилье. В противном случае сохранить его не получится, а за должником останется только его единение жилье, не обремененное ипотекой.
• Есть стабильный помощник. Родственники или друзья, готовые взять на себя платежи, могут спасти ситуацию.

Новый закон позволяет погасить ипотеку даже в делах, начатых до 8 августа 2024 года. Однако важно, чтобы квартира еще не была продана с торгов. Если реализация жилья уже состоялась, вернуть его в собственность практически невозможно.

Можно ли сохранить ипотеку при банкротстве

Вопрос сохранения ипотечного жилья при банкротстве всегда был сложным и вызывал немало споров. До 2024 года ситуация складывалась жестко: если квартира находилась в залоге у банка, то при банкротстве она реализовывалась с торгов. Однако теперь есть варианты. Новый закон позволяет заключить локальное мировое соглашение с кредитором по ипотеке, даже если остальные кредиторы или финансовый управляющий не согласны с этим решением.

В рамках такого соглашения банк и заемщик разрабатывают план погашения оставшейся задолженности. Его особенности:

• Соглашение касается только ипотеки и не затрагивает отношения с другими кредиторами. Банкротное производство по другим долгам продолжается.
• В соглашении могут участвовать третьи лица, которые обязуются выполнять условия договора вместо должника. То есть вносить платежи по ипотеке на период процедуры банкротства.
• Согласие остальных кредиторов на заключение соглашения не требуется. Суд утверждает мировое соглашение, если оно отвечает интересам должника и кредитора.
• Если третье лицо нарушит график выплат, установленный мировым соглашением, или перестанет выполнять свои обязательства, банк может снова инициировать взыскание.
• После завершения процедуры банкротства должник должен самостоятельно продолжить выплаты по ипотеке, иначе банк вправе взыскать долг.
• После заключения мирового соглашения квартира выводится из конкурсной массы. Это значит, что она больше не является предметом торга, остается в собственности должника.

Таким образом, новый закон предоставляет должникам возможность сохранить ипотечное жилье, но для этого нужно четко соблюдать все условия и заручиться поддержкой профессиональных юристов. С моей помощью вы сможете выстроить стратегию, которая позволит максимально защитить ваши интересы и сохранить важный актив — ваш дом.

Почему так важна юридическая поддержка

Процедура банкротства с ипотекой и погашением долга третьим лицом — это сложный юридический процесс, который требует глубокого понимания законодательства, практики и тонкостей взаимодействия с банками. Без профессиональной помощи легко допустить ошибки, которые могут привести к потере имущества или затягиванию дела. Расскажу, почему без опытного юриста в таких ситуациях не обойтись:

• Процедура банкротства регулируется сразу несколькими законами. Каждый из нормативных актов имеет свои нюансы и особенности применения. Я обеспечу правильное толкование законов, помогу избежать ошибок в подаче документов.
• Нужны переговоры с банками. Финансовые организации требуют гарантий, что вы или третье лицо сможете стабильно выполнять обязательства. Без грамотной аргументации договориться с ними крайне сложно.
• Сложности взаимодействия с финансовым управляющим. Финансовый управляющий — это ключевая фигура в деле о банкротстве. Он может затруднять процесс. Я обеспечу контроль над действиями управляющего, чтобы тот не выходил за пределы своих полномочий.

Погашение ипотеки третьими лицами — это возможность сохранить жилье и начать новую жизнь без долгового бремени. Если у вас есть задолженности и вы хотите сохранить свое жилье, я и моя команда поможем вам. Запишитесь на бесплатную консультацию — и мы вместе найдем оптимальное решение для вашей ситуации.