Вопросы банкротства физлиц, особенно в части ипотеки, всегда были болезненными. Когда человек не может справиться с выплатами, потеря жилья становится самым страшным, но неизбежным, сценарием. Но так было раньше. В 2024 году закон о банкротстве № 127 претерпел значимые изменения, отразившиеся на должниках с ипотекой, сталкивающихся с угрозой потери жилья. Теперь появились реальные возможности его сохранить. В этой статье я, юрист по банкротству Иван Болдырев, расскажу, как изменился процесс банкротства с ипотекой и как новые нормы закона могут помочь остаться с ипотечным жильем.
Практика банкротства с ипотекой
До недавних пор банкротство для граждан, имеющих ипотеку, почти всегда означало потерю жилья. Это объяснялось тем, что ипотека — это долг, обеспеченный залогом недвижимости. У кредитора есть право на взыскание залогового имущества в случае невыплаты кредита. И, как правило, при признании заемщика банкротом жилье выставлялось на торги, чтобы компенсировать долг перед банком и, немного — перед остальными кредиторами.
При этом ни состояние здоровья, ни наличие детей не оказывали существенного влияния на решение суда. Не работала и статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, так как она не предусматривает защиту единственного жилья, находящегося в залоге.
Это означало, что многие люди, оказавшиеся в сложной финансовой ситуации, теряли свои дома. Как все происходило:
- Должник подавал заявление на банкротство, если не мог справиться с имеющимися долговыми обязательствами. В рамках этого процесса назначался финансовый управляющий, который из имущества должника формировал конкурсную массу. В нее входит и ипотечная недвижимость.
- Затем все имущество, включенное в конкурсную массу, оценивалось и выставлялась на торги.
- После реализации деньги шли на погашение долгов по приоритетам: сначала 80% от стоимости ипотечной недвижимости на погашение залоговых требований, остальное — на другие обязательства.
Таким образом, ипотечное жилье почти всегда было потеряно. Это становилось проблемой для многих граждан, так как зачастую квартира или дом, находящиеся в ипотеке, были единственным местом проживания.
Ситуация начала меняться после постановления Верховного суда РФ, которое дало надежду на возможность прохождения процедуры банкротства без потери жилья. Это стало основой для внесения изменений в закон № 127.
Изменения в законодательстве о банкротстве
С 8 августа 2024 года вступил в силу Федеральный закон № 298-ФЗ, который дал банкротам возможность сохранить заложенное в ипотеку жилье. Внесенные им в 127-ФЗ поправки затронули три стороны: самого должника по ипотеке, кредитора-залогодержателя и третьих лиц.
Кто такие третьи лица в новом законе о банкротстве? Это родственники, друзья, знакомые банкрота и даже компании, готовые взять на себя полную или частичную ответственность по обеспечению ипотечного кредита. То есть погасить его полностью или временно делать выплаты по ипотеке за банкрота, чтобы уберечь залоговое жилье от реализации.
Если платежей по ипотеке осталось немного, то ее можно погасить прямо при банкротстве
Закон ввел два ключевых механизма, позволяющих должникам сохранить свои ипотечные квартиры:
- Погашение долга третьими лицами. Третье лицо может полностью погасить задолженность банкрота перед залоговым кредитором. Погашенные средства считаются беспроцентным займом со сроком до востребования, но не менее 3 лет после завершения банкротства.
- Заключение отдельного мирового соглашения. Его заключают должник и банк по ипотеке. Соглашение не затрагивает отношения должника с другими кредиторами. Оно позволяет сохранить жилье и не требует согласия других кредиторов или финансового управляющего, а утверждается судом.
Для применения новых положений закона, необходимо соблюдение ряда условий:
- Защита распространяется только на единственное жилье банкрота и членов его семьи.
- Необходимо, чтобы прошло не менее двух месяцев с момента признания заявления гражданина-банкрота обоснованным. Это время нужно на то, чтобы все кредиторы предъявили требования и вошли в реестр.
- Если имущества должника недостаточно для погашения долгов первой и второй очереди, третье лицо должно внести на специальный счет должника средства для погашения этих требований, но не более 10% от оценочной стоимости жилого помещения.
- Отсутствуют просрочки по ипотеке либо их необходимо погасить в течение трех месяцев после заключения мирового соглашения.
Основной причиной внесения поправок стало стремление обеспечить правовые гарантии сохранения единственного жилья для граждан-должников. Ранее существующая практика часто приводила к тому, что даже при отсутствии долгов по ипотеке должники теряли свои квартиры в процессе банкротства из-за других долгов.
Нюансы сохранения ипотеки по новому закону
Несмотря на положительные изменения, существуют определенные сложности и подводные камни, которые могут возникнуть в процессе реализации норм нового закона. Другими словами, воспользоваться правом на сохранение ипотечной недвижимости смогут не все. Нюансы следующие:
- Закон распространяется только на единственное жилье. Это означает, что если у должника есть несколько объектов недвижимости, только один из них может быть защищен и вовсе необязательно, что это будет именно ипотечная квартира. Это ограничение не станет выходом для тех, кто имеет несколько ипотечных объектов.
- Хотя закон позволяет сохранить жилье, это не освобождает банкрота от обязательств по ипотечному кредиту. Долг все равно придется погашать: либо ежемесячными платежами по отдельному мировому соглашению, либо разовым платежом от третьего лица.
- Если кредитор откажется от мирового соглашения, принудить его не получится. Наибольшие проблемы могут возникнуть у должников, которые, кроме ипотеки, имеют еще несколько открытых кредитов в том же банке.
Однако для тех, кто в силу обстоятельств не может исполнять обязанности по другим кредитам, но исправно платит ипотеку, новый закон дает отличную возможность сохранить жилье. В отличие от реструктуризации при банкротстве, не требуется согласие всех кредиторов для заключения мирового соглашения, а остальные долги по кредитам будут списаны в общем порядке.
Как урегулировать долги по ипотеке без банкротства
Банкротство — это крайняя мера, и должники всегда должны стремиться найти способы решить свои проблемы, не доводя дело до суда. Существует несколько альтернативных вариантов, позволяющих урегулировать долги по ипотеке без процедуры банкротства:
- Реструктуризация долга. Это один из самых распространенных методов. Заемщик может обратиться в банк с просьбой изменить условия кредитного договора — например, снизить процентную ставку, продлить срок кредита или сделать временные «кредитные каникулы». Банки зачастую идут навстречу добросовестным заемщикам, особенно если они предлагают реалистичные планы по восстановлению платежеспособности.
- Продажа залогового имущества с согласия банка. Если становится понятно, что выплачивать ипотеку не получится, но банкротство пока не рассматривается, можно попытаться договориться с банком о добровольной продаже залогового имущества. Это позволит погасить часть долга и избежать негативных последствий, связанных с судебными разбирательствами и продажей квартиры через торги.
- Рефинансирование кредита. Рефинансирование ипотеки — это перекредитование на других условиях в другом банке. Это решение подходит для тех, у кого ухудшилось финансовое положение, но кто при этом имеет возможность продолжать платежи по новым, более лояльным условиям.
- Государственные программы помощи. В России действуют программы, направленные на помощь гражданам, столкнувшимся с трудностями в погашении ипотеки. Например, ипотечные каникулы или помощь многодетным семьям.
Эти меры могут помочь избежать процедуры банкротства и сохранить свое жилье. Но только когда финансовые проблемы временные. Если же вы столкнулись с серьезными финансовыми трудностями, решать их придется через банкротство. В этом случае очень кстати будет помощь юриста.
Особенности процесса банкротства с юристом
Процедура банкротства физического лица — процесс, где малейшая ошибка может привести к серьезным последствиям, в том числе к утрате жилья. Поэтому помощь юриста в этом вопросе необходима. Я предоставляю комплекс юридических услуг:
- Помогаю собрать и правильно оформить документы, чтобы исключить вероятность отказа суда в признании банкротства.
- Представляю интересы на всех этапах судебного процесса. Это крайне важно, особенно в случаях, когда дело касается жилья, находящегося в залоге.
- Веду переговоры с кредиторами, защищая ваши интересы, добиваюсь положительного решения банка на мировое соглашение.
- После завершения процедуры банкротства даю рекомендации по дальнейшему ведению финансов, чтобы избежать повторных проблем с долгами.
Изменения в законодательстве о банкротстве открывают новые горизонты для должников с ипотекой. Но важно помнить, что каждое дело уникально, и оптимальный путь решения проблемы нужно подбирать в зависимости от конкретной ситуации. Если ваши долги по ипотеке, налогам или другим кредитам препятствуют нормальной жизни, и вам сложно выплачивать алименты или другие обязательства, грамотная консультация юриста поможет выбрать наилучший способ защиты ваших интересов.
Запишитесь на бесплатную консультацию, чтобы узнать, как через банкротство списать долги, сохранив при этом жилье.
Вопросы и ответы
Можно ли сохранить жилье при банкротстве, когда оно в ипотеке?
Новый закон позволяет сохранить ипотечную недвижимость при банкротстве. Это возможно через погашение долга третьими лицами или заключение мирового соглашения с кредитором.
Что делать, если кредитор отказывается от мирового соглашения?
Принудить кредитора заключить мировое соглашение невозможно, это его право. Однако новый закон все равно дает шанс сохранить жилье при погашении ипотечной задолженности с помощью третьих лиц. Вряд ли кредитор не захочет получить все деньги сразу.
Какие условия необходимо выполнить для сохранения ипотечной квартиры?
Защита распространяется только на единственное жилье, и необходимо, чтобы все кредиторы заявили свои требования. Также важно отсутствие просрочек по ипотеке, либо их придется погасить в течение трех месяцев.
Какие есть альтернативы банкротству для решения проблем с ипотекой?
Можно рассмотреть реструктуризацию долга, продажу залогового имущества с согласия банка или рефинансирование ипотеки. Эти методы помогут урегулировать долговые обязательства без необходимости в процедуре банкротства.