Почти каждый владелец ипотечного жилья задает мне вопрос: можно ли продать ипотечное жилье до банкротства или сохранить его в процессе? Квартиры в ипотеке нередко становятся предметом сложных споров, так как они не защищены от взыскания. Логично, что многие допускают ошибки, не зная, как в реальности работает банкротство с ипотекой.
Недавние изменения в законодательстве внесли коррективы в процесс, давая должникам шанс на сохранение жилья, даже если ипотека осталась не выплачена. Рассказываю, как ипотечная квартира участвует в процедуре банкротства, можно ли ее продать до начала процесса и что сегодня говорит законодательство о защите ипотечного жилья.
Особенности ипотечного жилья
Квартира, находящаяся в ипотеке — это не просто имущество должника. Согласно статье 1 Федерального закона №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотечная недвижимость является предметом залога, и это накладывает на нее особый юридический статус.
До полного погашения ипотечного кредита квартира фактически принадлежит банку, который предоставил заем
Сначала немного пройдемся по терминам:
- Залог — это имущество, которое служит обеспечением обязательств заемщика по кредиту. В ипотечном кредитовании залогом может быть только объект недвижимости: квартира, дом, земельный участок или доля в недвижимом имуществе.
- Обременение — это ограничение права собственника на распоряжение недвижимостью без согласия банка. Накладывается на ипотечную недвижимость и фиксируется в Росреестре. Снимается при полном погашении ипотеки.
- Права заемщика — несмотря на обременение, заемщик может пользоваться квартирой, проводить в ней ремонт и даже передавать по наследству. Однако продажа или аренда требует согласия кредитора.
- Конкурсная масса — это все активы должника, которые могут быть реализованы в процедуре. При банкротстве ипотечная квартира, как правило, включается в конкурсную массу и подлежит продаже для погашения долгов перед кредиторами.
- Исполнительный иммунитет — согласно законодательству, единственное жилье может иметь защиту от взыскания, если оно не находится в залоге. Однако это правило не распространяется на ипотечные квартиры.
Банк-кредитор получает право на залоговое имущество, чтобы защитить свои финансовые интересы. Если ипотечные выплаты прекращаются, банк имеет законное право на обращение взыскания на объект ипотеки — то есть, может инициировать продажу квартиры для погашения долга. Это часто происходит через судебные процедуры или по соглашению сторон. Залоговый статус также означает, что такие сделки, как продажа или передача прав на квартиру, невозможны без согласия кредитора.
Суть ипотеки в том, что квартира выступает гарантией возврата средств банку. Более того, даже если должник пытается продать квартиру до банкротства, существуют значительные риски, о которых нужно знать.
Права банка-кредитора на недвижимость в ипотеке
Права банка-кредитора на ипотечную квартиру закреплены не только Законом «Об ипотеке», но и нормами Федерального закона №127 «О несостоятельности (банкротстве)», а также положениями статьи 348 ГК РФ.
Банк-кредитор имеет следующие права, напрямую связанные с залоговым обязательством:
- На взыскание. Если заемщик не выполняет условия договора, банк может подать в суд на взыскание квартиры и ее продажу с торгов.
- На участие в процедуре банкротства. Банк имеет право включить свои требования в реестр кредиторов и участвовать в процессе распределения средств от продажи имущества.
- На контроль над сделками. Без согласия банка должник не может продать квартиру, пока она в ипотеке и на ней висит обременение.
Залогодержатель (банк по ипотеке) при процедуре банкротства имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет стоимости заложенного имущества. А еще, в соответствии с изменениями в законодательстве, он имеет право не участвовать в процедуре банкротства гражданина, если заключит мировое соглашение. Именно такая схема выглядит гораздо прозрачнее и выгоднее для заемщика по ипотеке, имеющего другие долги. А еще она избавляет его от необходимости продавать ипотечную квартиру или лишаться ее в рамках процедуры реализации.
Стоит ли самому продавать квартиру до банкротства?
Продавать квартиру до процедуры банкротства — это рискованный шаг. С одной стороны, должник может попытаться продать жилье самостоятельно и направить средства на погашение ипотеки, что выглядит логичным решением. С другой, есть несколько нюансов, которые стоит учитывать:
- Без согласия банка квартиру продать не получится. Чтобы реализовать недвижимость обременением, нужно одобрение сделки банком. С 11 сентября 2024 года заработали поправки законы об ипотеке, которые позволяют должнику самому продать ипотечное жилье, чтобы рассчитаться с банком. Но для этого в банк нужно подать заявление, а сделать это до того, как кредитор обратится в суд с иском об обращении залогового имущества.
- Сделку по продаже ипотечного имущества могут оспорить при банкротстве. Продажа квартиры перед банкротством может быть признана недействительной, если другие кредиторы ничего с этого не получили. Согласно статье 61.2 127-ФЗ, финансовый управляющий или кредиторы могут признать сделку недействительной, если она совершена в течение трех лет до банкротства с целью сокрытия активов.
Выход один — в случае продажи квартиры до банкротства должнику придется не только заручиться одобрением банка, но и документально подтвердить, на что были потрачены полученные средства. Когда значительная часть суммы ушла на погашение ипотеки, а остатки, если они были — в равной степени на погашение других долгов, это вызывает меньше вопросов.
Как реализуют ипотечную квартиру при банкротстве
Процедура реализации ипотечной квартиры при банкротстве — многоступенчатый процесс, в котором ключевую роль играют банк-кредитор и финансовый управляющий. Сначала должник подает заявление на банкротство. Затем на первом судебном заседании суд признают его обоснованным и назначает финансового управляющего, который вводит процедуру реализации имущества должника. Она проходит в несколько этапов.
Шаг 1. Оценка имущества
Первым шагом финансовый управляющий проводит оценку имущества должника, включая ипотечную квартиру. Он ищет аналогичное имущество на досках объявлений, проводит мониторинг и выставляет среднюю цену. К оценке также можно привлечь профессионального независимого оценщика, но заплатить за его услуги должнику или кредиторам придется из своего кармана.
Шаг 2. Организация торгов
После оценки имущество выставляется на торги. Первоначальная цена — это оценочная стоимость объекта, но если квартира не продается, цена будет снижаться на каждом следующем этапе торгов.
Шаг 3. Распределение средств
Согласно статье 138 127-ФЗ, при продаже квартиры 80% от суммы идет банку-кредитору, так как его требования обеспечены залогом. 7% от суммы получает финансовый управляющий в качестве вознаграждения, а оставшиеся средства направляются на удовлетворение требований других кредиторов.
Новый закон о сохранении ипотеки при банкротстве
Федеральный закон №298, вступивший в силу 8 августа 2024 года, изменил подход к защите единственного жилья граждан при процедуре банкротства. Согласно этому закону, ипотечное жилье может быть сохранено даже в случае признания должника банкротом. Новые нормы предоставляют должнику дополнительные возможности для заключения мирового соглашения с банком или полного погашения долга исключительно по ипотечному кредиту с привлечением третьих лиц. Это позволяет должникам избежать потери единственного жилья в процессе банкротства.
Доступно два варианта сохранения ипотечного жилья:
- Отдельное мировое соглашение. Заключив его с кредитором-залогодателем, должник сохраняет квартиру, продолжая выплату ипотеки на прежних условиях. Это соглашение утверждается судом без согласия других кредиторов или финансового управляющего.
- Погашение долга третьими лицами. Закон позволяет третьим лицам (например, родственникам) погасить долг по ипотеке за гражданина-банкрота.
В любом из этих случаев требования банка-залогодержателя будут исключены из реестра требований к банкроту. Соответственно, ипотечная недвижимость будет выведена из конкурсной массы и останется у должника.
Как сохранить ипотеку и жилье по новому закону
Чтобы сохранить ипотечное жилье по новому закону, необходимо выполнить несколько условий:
- Квартира должна быть единственным жильем должника, пригодным для проживания.
- На момент подачи заявления о банкротстве не должно быть просрочек по платежам по ипотеке. Если были, но небольшие, то их придется погасить.
- У банкрота не должно быть непогашенных обязательств 1 и 2 очередей (например, долгов по алиментам).
- Должен быть готов план внесения платежей на время процедуры банкротства заемщика по ипотеке (например, за счет средств третьих лиц).
Если все условия соблюдены, должник может начать договариваться с банком о заключении мирового соглашения для сохранения своего жилья.
Нужно понимать, что отдельное мировое соглашение с ипотечным банком при банкротстве — это право кредитора, но никак не его обязанность. Поэтому придется искать компромиссы. Для начала: убедить банк в своей платежеспособности и/или привлечь третье лицо к выплатам.
Рекомендации для должников с ипотечной квартирой
Должникам с ипотечными квартирами я рекомендую учитывать следующие нюансы:
- Не скрывать информацию о своих финансовых трудностях от банка. Открытость может помочь найти оптимальное решение. А иногда даже обойтись без банкротства.
- Продажа квартиры перед банкротством может привести к оспариванию сделки и только осложнит ваше положение. Тем более не пытайтесь самостоятельно продавать квартиру без согласия банка.
- Задокументируйте все траты. При любых финансовых операциях после продажи жилья важно сохранять чеки и документы, подтверждающие расходование средств.
- Действуйте в рамках закона. Не пытайтесь скрыть активы или переводить имущество на родственников перед банкротством — такие сделки тоже будут отменены.
- Не игнорируйте возможность заключения мирового соглашения с банком. Это поможет сохранить ипотечное жилье, параллельно списав остальные долги.
- Не затягивайте с обращением к юристу. Чем раньше будет оценена ситуация, тем больше шансов найти оптимальное решение.
Продажа ипотечной квартиры при банкротстве — это сложный юридический процесс, связанный с множеством нюансов. Новый закон дает шанс должникам сохранить жилье, но для успешного завершения процедуры требуется четкое соблюдение всех правовых норм. Чтобы минимизировать риски и защитить свои интересы, необходимо своевременно обратиться к юристу, который поможет пройти через процедуру банкротства без потерь.
Для тех, кто хочет разобраться в своей ситуации или нуждается в профессиональной помощи, я провожу бесплатную консультацию. На ней вы узнаете, какие шаги предпринять, чтобы защитить себя и свою недвижимость от ненужных рисков.
Вопросы и ответы
Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, до банкротства?
Да, но только с согласия банка-кредитора. Важно также, чтобы большая часть полученных средств пошла на погашение кредитов, иначе сделку могут оспорить при банкротстве.
Может ли банк забрать ипотечную квартиру, если должник прекратил выплаты?
Да, банк имеет право на обращение взыскания на ипотечную квартиру через суд. Это может привести к продаже квартиры с торгов для погашения долга.
Что произойдет с ипотечной квартирой при банкротстве?
Квартира будет включена в конкурсную массу и продана для погашения долгов. Банк-кредитор получит преимущество в распределении средств от продажи.
Как проходит реализация ипотечной квартиры при банкротстве?
Процедура включает оценку имущества, организацию торгов и распределение средств от продажи. Большая часть суммы (80%) идет банку-кредитору, остальное направляется на погашение долгов другим кредиторам и вознаграждение финансового управляющего.