Могут ли забрать ипотечную квартиру за долги: что делать при аресте и как защитить жильё

По данным коллекторского агентства «Долговой Консультант», в 2023 году кредиторы взыскали с проблемных ипотечных заёмщиков более 22 млрд руб. путём продажи залоговых квартир. Этот показатель в 1,4 раза превышает сумму, полученную в 2022 году. По данным Объединённого кредитного бюро (ОКБ), с июня по декабрь 2024 года показатель ипотечной задолженности поднялся до 0,3% и продолжил расти. Получается, каждый год десятки тысяч людей сталкиваются с арестом ипотечной квартиры из-за долгов. Банки подают в суд, приставы описывают имущество, а должники теряют жильё.

Если вы впервые столкнулись с долгами по ипотеке или уже получили требование от банка — не паникуйте. В 95% случаев ситуацию можно исправить. Главное — вовремя обратиться к специалисту. Я, Иван Болдырев, объясню, как действовать при аресте ипотечной квартиры, а также поделюсь советами, которые помогли моим клиентам сохранить недвижимость.

Могут ли приставы арестовать ипотечный счёт и квартиру

Судебные приставы вправе арестовать имущество должника, включая ипотечную квартиру и счёт, с которого производятся ипотечные платежи. Это предусмотрено статьёй 80 Федерального закона № 229 «Об исполнительном производстве». Арест означает запрет на распоряжение имуществом: нельзя продать, подарить или узаконить перепланировку.

Пристав вправе наложить арест на любое имущество должника.

Что касается ипотечного счёта, то он также может быть арестован. Приставы не видят, какие именно счета в банке открыты у должника, а просто направляют постановление на блокировку средств. Поэтому очень высок риск того, что банк заблокирует ипотечный счёт.

Причины ареста ипотечной квартиры

Арест ипотечной квартиры, как и другого имущества, регулируется статьёй 80 Федерального закона № 229 «Об исполнительном производстве». Он чаще всего происходит из-за того, что ипотечный кредит был просрочен.

Основанием для ареста жилья может быть судебный приказ или исполнительный лист, выданный судом на основании задолженности. Банк может обратиться в суд, если:

• Просрочка по платежам превышает 5% от стоимости жилья.
• Задержка платежей длится более трёх месяцев.

Эти условия прописаны в Федеральном законе № 102 «Об ипотеке». В статье 50 этого же закона указаны дополнительные правила, которые касаются реализации залогового имущества.

Порядок ареста имущества приставами

Процедура ареста ипотечной квартиры включает несколько этапов. Вот основные:

• Судебное решение. Банк подаёт иск, суд рассматривает дело (срок — от 1 до 6 месяцев).
• Исполнительный лист. Передаётся в ФССП в течение 3 дней после решения.
• Уведомление должника. Приставы направляют постановление о возбуждении производства.
• Арест счетов. Блокируют карты и счета, включая ипотечный.
• Арест имущества. Приставы накладывают арест, внося информацию в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и ГИБДД.
• Оценка и опись имущества. Квартиру осматривают, определяют рыночную стоимость.
• Торги. Если долг не погашен, жильё продают через аукцион.

Последствия ареста ипотечной квартиры

Арест ипотечной квартиры приводит к ограничению прав. Её невозможно продать, подарить или сдать в аренду. Хотя без участия банка этого и так нельзя делать, поскольку она выступает залогом.

Гораздо хуже то, что если долг не погашен, квартира может быть продана на торгах. Если вырученных денег не хватит, банк продолжит взыскание через приставов. То есть даже после продажи вы останетесь должны банку, если долг не покрыт.

Действия должника и банка после ареста ипотечного жилья

Арест залога становится проблемой для обеих сторон: страдает и заёмщик, и сам банк. Причём этот вопрос они могут решить как по отдельности, так и вместе. Вот что нужно делать:

Как отменить арест ипотечной квартиры

Снять арест с квартиры можно следующими способами:

• Погасить долг. После полной оплаты арест снимается в течение 3 дней.
• Обжаловать в суде. Если есть основания, можно подать иск в суд. Например, если долг уже погашен.
• Договориться с банком. Банк может отозвать исполнительный лист от приставов, если договориться с ним о сроках и порядке погашения долга.

В 2025 году действует госпрограмма кредитных каникул. Можно приостановить платежи по ипотеке на 6 месяцев, если ваш доход упал на 30%, вы заболели или лишились работы.

Как защитить ипотечную квартиру от ареста

Существует несколько способов защитить ипотечную квартиру. Но они не универсальны, ведь каждый случай с долгами уникален, несмотря на схожесть ситуации. Поэтому рассчитывать на 100% результат не стоит, особенно если вы решили всё сделать сами, без поддержки юриста.

Квартира как единственное жильё

Если квартира — ваш единственный жилой объект, она защищена от взыскания за долги, не связанные с ипотекой, согласно Гражданскому процессуальному кодексу РФ. Однако для ипотечных долгов эта защита не действует — квартиру могут арестовать и продать. В случае продажи должнику и его семье могут предоставить временное жильё из манёвренного фонда на срок до 2 лет с минимальной площадью 6 кв.м на человека (статья 106 ЖК РФ).

Несоответствие условий кредитного договора

Если в вашем ипотечном договоре есть незаконные условия (например, завышенные проценты или скрытые комиссии), это может стать основанием для оспаривания долга или ареста. Например, нарушение прав заёмщика при подписании договора может привести к признанию его недействительным.

Отсутствие вины должника

Например, задолженность возникла по причинам, не зависящим от должника (задержка зарплаты, болезнь). В этом случае нужно сразу обращаться в банк за кредитными каникулами. Если банк необоснованно отказал, то это будет учтено судом при рассмотрении вопроса об аресте имущества. Но отказ нужен официальный — на бумаге и с печатью банка.

Недействительность договора кредитования

Если кредитный договор признан недействительным, все связанные с ним обязательства, включая залог, аннулируются. Арест с квартиры снимут, но высока вероятность, что жильё отойдёт залогодержателю.

Другие способы защиты

К другим способам относятся:

• Реструктуризация долга через переговоры с банком.
• Рефинансирование долга, если кредитная история не сильно испорчена просрочками.
• Поиск третьего лица, которое может погасить долг за вас.

Последний вариант — продать квартиру с согласия банка и погасить долг. Законом это разрешено, а если вырученная сумма окажется больше, чем задолженность перед банком, она остаётся у вас.

Арест и продажа ипотечной квартиры при банкротстве

При банкротстве физического лица ипотечная квартира может быть реализована в счёт погашения долгов. Однако существуют нюансы:

• Квартира войдёт в конкурсную массу, а ипотечный банк получит приоритет.
• Если квартира — единственное жильё, есть шанс её сохранить, если долг погасит третье лицо или вы заключаете отдельное мировое соглашение с банком.
• Есть сумма долгов огромная, а кроме ипотечной квартиры ничего нет, то её, скорее всего, заберут, но спишут все задолженности. А новое жильё можно будет купить позже — банкротам дают ипотеку, пусть и не сразу.

Арест ипотечной квартиры за долги — это сложная ситуация, но она не безвыходная. Когда нет возможности платить кредит, то даже в самой сложной ситуации есть варианты: реструктуризация, рассрочка, оспаривание решений приставов. Главное — не затягивать и обращаться к юристу при первых признаках проблем.

Моя команда помогает клиентам списывать долги через банкротство и сохранять ипотечное жильё в собственности. Если вы попали в долговую яму — запишитесь на бесплатную консультацию. Разберём вашу ситуацию и найдём решение.