Как за 3 шага снять арест на квартиру и сохранить недвижимость

Представьте, вы решили продать квартиру, но внезапно узнаете, что на нее наложен арест. Продажа невозможна, да и само будущее недвижимости становится весьма туманным. Такие истории случаются нередко.
Я, юрист по банкротству Иван Болдырев, рассказываю, почему арестовывают жилье, как проверить запреты и что делать, чтобы их снять. 

Что такое арест недвижимого имущества

Арест недвижимости — это запрет на любые действия с имуществом — продажу, дарение, обмен. Его накладывают, чтобы собственник не избавился от квартиры, пока не погасит долги.

Основание для ареста — статья 80 Федерального закона №229 «Об исполнительном производстве».

Арест недвижимого имущества — это ограничение, накладываемое на право собственности

По закону такой арест применяется как обеспечительная мера в рамках судебного или исполнительного производства. Решение принимает суд или приставы. Собственник и дальше владеет арестованным жильем, но без снятия запрета распоряжаться им не может.

Причины ареста недвижимости

Арест жилья — это стандартная практика судебных приставов. Чаще всего это связано с невыполнением финансовых обязательств или судебными решениями, вынесенными в рамках исполнительного производства. Такой нормативно-правовой акт составляют, когда должник добровольно не исполнил требование пристава погасить долг. А кредиторы обращаются к приставам, когда другие способы взыскания не работают.

Но не только по этим причинам. Вот почему накладывают арест на недвижимость:

• Просрочка по кредитам или ипотеке (ст. 34 ФЗ №102 «Об ипотеке»).
• Неуплата алиментов, налогов, ЖКХ (ст. 112 СК РФ, ст. 48 НК РФ).
• Споры при разделе имущества, например, в бракоразводном процессе.
• Уголовные дела, чтобы ограничить распоряжение недвижимостью на время следствия.

На какую недвижимость могут наложить арест и почему

Арест может быть наложен на любую недвижимость, принадлежащую должнику. Это могут быть:

• Квартиры и дома. Арест накладывается на все жилые помещения, зарегистрированные на собственника.
• Земельные участки. Арест накладывается на участок для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, дачи.
• Коммерческая недвижимость. Офисы, магазины и другие коммерческие объекты тоже могут арестовать, чтобы обеспечить исполнение финансовых обязательств.

Даже единственное жилье могут арестовать, если оно куплено в ипотеку или стало предметом залога. Например, банк вправе наложить взыскание на квартиру, если вы перестали платить по кредиту.

Кто и в каких случаях может наложить арест на недвижимость

Арест накладывают только уполномоченные органы:

1. Судебные приставы — по решению суда (ст. 30 ФЗ №229).
2. Суд — в рамках искового производства (например, при разделе имущества).
3. Следственные органы — если жилье связано с преступлением.

Право на применение меры ареста имеет узко определенный круг лиц. Действие по его наложению должно быть подкреплено официальными документами и решениями суда.

Последствия ареста недвижимого имущества

Позитивных последствий от ареста недвижимости точно нет. Такое имущество:

• Нельзя продать, подарить, завещать. Сделки будут признаны недействительными.
• Не получится использовать для кредита под залог. Банки откажут в выдаче средств.
• Могут принудительно реализовать. Если долг не погасить, имущество выставят на торги (ст. 87 ФЗ №229).

Серьезность последствий зависит от того, является ли жилье для должника единственным. 

Собственник продолжает жить в квартире, но теряет право ей распоряжаться. Поэтому каждый собственник, столкнувшийся с такой мерой, должен оперативно реагировать на ситуацию. Чем дольше арест остается в силе, тем больше рисков потерять жилье.

Как проверить, есть ли на объекте аресты

Самый надежный способ — заказать выписку из ЕГРН (Единый госреестр недвижимости). Ее можно получить:

• Онлайн — через портал «Госуслуги».
• Офлайн — в МФЦ или отделении Росреестра.

В выписке будет раздел «Ограничения». Если там стоит отметка об аресте — срочно решайте проблему.

Как снять арест с жилья

Снятие ареста с недвижимости возможно, но требует выполнения определенных условий:

• Полное погашение задолженности. После уплаты долга судебный пристав-исполнитель завершит исполнительное производство и снимет арест.
• Оспаривание ареста в суде. Если арест наложен неправомерно, собственник может подать исковое заявление о его снятии.
• Заключение соглашения с взыскателем. Достижение договоренности с кредитором может послужить основанием для снятия ареста. Главное — чтобы он забрал исполнительный лист от приставов.

Не ждите, пока запрет исчезнет сам. Действуйте сразу — иначе рискуете потерять недвижимость.

Чтобы снять арест с недвижимости, необходимо действовать последовательно. Всего вам потребуется сделать три основных шага:

Шаг 1. Выполните требования

Необходимо выполнить все обязательства, которые стали причиной ареста. Например, погасить задолженность, уплатить налоги или штрафы, исполнить решение суда. Только после выполнения данных мер можно рассчитывать на снятие ареста.

Если арест из-за кредита — закройте долг. Оплатить его можно онлайн на Госуслугах в разделе «Платежи» или на сайте приставов в разделе «Банк данных исполнительных производств».

На сайте приставов можно проверить все свои долги и сразу их оплатить

Шаг 2. Свяжитесь с приставом

Обычно пристав видит поступление платежа, а затем создает постановления на завершение исполнительного производства и снятие всех обеспечительных мер. Но в производстве у пристава обычно сотни дел, поэтому нелишним будет напомнить о себе.

Посетите ваше подразделение ФССП в приемные часы — так вы попадете на дежурного судебного пристава. Если хотите именно к тому служащему, кто ведет ваше исполнительное производство, то запишитесь на прием к приставу онлайн. Но записи, как показывает практика, ждать дольше — проще приехать в ФССП и решить вопрос с дежурным. Вам понадобится паспорт и документ, подтверждающий погашение долга (чек или квитанция).

Шаг 3. Проверьте запись в Росреестре

ФССП взаимодействует с Росреестром, как и с банком и другими государственными службами, через специальную линию передачи сообщений. Письма и постановления с курьерами или по почте они уже давно не отправляют. Даже если вы распечатаете постановление пристава о снятии ареста и покажете в Росреестре, они ничего не сделают. Нужно ждать обмена электронными сообщениями и обновления базы. Обычно это происходит в течение 1-2 дней. Через 10–15 дней после погашения долга запросите новую выписку. Проверьте, что арест с недвижимости снят.

Быстро ли снимается арест с недвижимости

Сроки снятия ареста зависят от нескольких факторов:

• Скорость выполнения обязательств. Чем быстрее вы погасите долг или исполните решение суда, тем быстрее начнется процесс снятия ареста.
• Работа судебных приставов. После выполнения обязательств необходимо, чтобы приставы оперативно подготовили документы для снятия ареста. Они должны сделать это в течение пяти дней.
• Сроки обработки в Росреестре. Обычно арест снимается на следующий день.

Пока арест не снят, любые сделки с недвижимостью незаконны.

Что делать, если арест не снимают

В некоторых случаях арест может сохраняться несмотря на отсутствие оснований. Такое бывает при ошибках приставов или технических сбоях. Действуйте так:

• Обратитесь к судебному приставу. Уточните причины сохранения ареста и представьте доказательства выполнения обязательств.
• Подайте жалобу в суд. Если пристав бездействует или отказывает в снятии ареста без законных оснований, вы вправе обжаловать его действия в судебном порядке.
• Подайте жалобу в прокуратуру. Прокуратура — контролирующий орган, и она поможет в спорах как с приставами, так и с Росреестром.

Если вы столкнулись с подобной ситуацией, нужно действовать оперативно. Сначала следует собрать все документы, подтверждающие выполнение обязательств, а затем разбираться и жаловаться.

Стоит ли отказываться от сделки из-за ареста на недвижимости

Если вы покупаете квартиру с арестом — вы рискуете. Продавец может оказаться мошенником, а имущество — уйти с торгов.

Как себя обезопасить:

• Проверьте выписку из ЕГРН перед сделкой.
• Включите в договор пункт о том, что продаваемый объект не в залоге, аресте и не выступает предметом спора.
• Проводите сделку с недвижимостью при участии юриста или профессионального риелтора, который все тщательно проверит.

Арест недвижимости — серьезная проблема, но решаемая. Главное — не паниковать и действовать по закону. Если у вас большие долги, не ждите, пока арестуют имущество. Когда нет возможности их выплачивать, моя команда юристов может помочь списать их через процедуру банкротства физических лиц. Запишитесь на бесплатную консультацию — начните решать свои финансовые проблемы уже сегодня.