Договор аренды при банкротстве: что делать арендодателю и арендатору в процедуре

Процедура банкротства физического лица помогает гражданину законно освободиться от неподъёмных долгов. При этом человек сохраняет право на нормальную жизнь. Поэтому закон защищает часть доходов и имущества банкрота. А также позволяет ему увеличить ежемесячную сумму выплат, положенных в процедуре, при наличии дополнительных затрат. Например, это могут быть затраты на лекарства или на аренду жилья.

Давайте разберёмся, может ли должник заключать договор аренды при банкротстве. Что делать арендатору, если арендодатель признан банкротом, и наоборот. Расскажу обо всех тонкостях процесса, правах, рисках и возможностях для владельца недвижимости и съёмщика жилья.

Аренда квартиры в банкротстве может принести дополнительные трудности арендатору и арендодателю.

Права должника в процедуре банкротства

Давайте сначала поговорим об общих правах должника, которые гарантирует ему Федеральный закон № 127 «О несостоятельности» и статья 446 ГПК РФ:

• В банкротстве сохраняется единственное жильё должника. Это может быть не только квартира, но и дом, если человек там прописан и другого жилья у него нет.
• Изъятию не подлежит земельный участок, на котором стоит дом — единственное жильё банкрота.
• Мебель, личные вещи, предметы обихода, которые необходимы для нормальной жизни должника и его иждивенцев.
• Техника и другие вещи, которые должник использует для заработка, но если их стоимость не превышает 10 тысяч рублей.

Отмечу, что существует судебная практика по включению в конкурсную массу единственного жилья должника, если оно имеет избыточную площадь. Это значит, что если у банкрота квартира в 200 м², а проживает он там один, без семьи и детей, скорее всего, кредиторы добьются её продажи. Должнику при этом предоставят жильё меньшей площади, а большая часть денег от элитной недвижимости пойдёт на погашение долга.

На что ещё имеет право должник-банкрот? Ему положен прожиточный минимум (ПМ) на себя и своих иждивенцев каждый месяц, пока длится процедура. В каждом регионе суммы ПМ своя.

Также должник имеет право на выделение из конкурсной массы денег на съёмное жильё. Стоимость аренды квартиры во многих городах превышает прожиточный минимум, поэтому в процедуре банкротства сложно нести подобные расходы.

Как добиться от суда возмещения расходов на аренду, расскажу далее.

Арендатор-банкрот имеет право на выделение денег на расходы по аренде жилья в процедуре.

Что делать арендатору, если он банкрот

Если человек снимает жильё, то договор аренды при банкротстве арендатора будет весомым документом для суда. Это одно из доказательств, что гражданин нуждается в дополнительной сумме средств на расходы. Чтобы добиться выделения этих средств из конкурсной массы, нужно предоставить и другие документы в суд. К заявлению-ходатайству прикладываются:

• паспорт должника с пропиской или временная регистрация;
• договор аренды квартиры;
• выписка из ЕГРН с отметкой об отсутствии собственности у должника;
• выписка из ЕГРН о собственности арендодателя;
• квитанции ЖКХ на арендуемое жильё;
• расписки о передаче денег за жильё арендодателем.

Возможно, суд запросит другие бумаги для подтверждения расходов. Отмечу, что получить можно не только возмещение затрат на аренду, но и на оплату коммунальных услуг.

Суды не всегда идут навстречу должнику. Существует разная судебная практика и две точки зрения на расходы должника. Например, постановление Пленума ВС РФ № 45 от 13.10.2015 говорит о том, что должник имеет право на достойную жизнь при прохождении процедуры банкротства. При этом должен соблюдаться баланс прав должника и интересов кредиторов.

Есть и другая позиция. Согласно постановлению Четвёртого ААС от 11.06.2019 по делу № А19-22637/2017, статус банкрота свидетельствует об ограничениях его имущественных и других прав. Гражданин должен претерпеть неблагоприятные последствия процедуры. А в конкурсную массу должно быть включено максимальное количество имущества для погашения долгов перед кредиторами.

Суд будет принимать решение на основании следующих факторов:

• наличие собственности у должника;
• наличие регистрации по месту жительства;
• площадь съёмного жилья;
• стоимость съёмного жилья.

Здесь события могут развиваться по-разному.

Стоит помнить, что в каждом банкротном деле свои нюансы, чтобы решить возникающие вопросы, важно иметь юридическую поддержку. Нужно досконально разобраться в ситуации, чтобы привести суду весомые аргументы в защиту своих прав. Это поможет сделать юрист.

Что делать арендодателю, если он банкрот

Если арендодатель-банкрот имеет собственное жильё и ещё одну недвижимость он сдаёт, то в процедуре она будет продана с торгов. Квартиру включат в конкурсную массу для погашения задолженностей перед кредиторами.

Расторжение арендного договора будет обязательным условием. Обычно в договоре уже есть пункт об окончании или прекращении действия соглашения. Поэтому, чтобы не подводить арендатора, стоит заранее переговорить с ним, расторгнуть договор и далее спокойно заниматься банкротством.

Какие есть риски при сдаче жилья в аренду во время банкротства? Если должник будет «тихо» сдавать квартиру, а суду или финансовому управляющему станет известно об этом, банкротство арендодателя может вообще не состояться. Суд учтёт сокрытие аренды, признает банкротство фиктивным и откажет в списании долгов.

Жильё можно сдавать в аренду в банкротстве, если соблюсти все правила и доказать суду, что это выгоднее, чем продажа собственности.

Можно ли сдавать залоговое жильё при банкротстве

Договор аренды на жильё в залоге при банкротстве возможен. Закон не препятствует получению денег с аренды залогового жилья должника. Важно учитывать, что у должника должно быть разрешение банка на аренду.

Это обязательное условие. Если банк не давал разрешения на сдачу квартиры в аренду, то должник нарушает закон. Такую недвижимость можно сдать в аренду и непосредственно при прохождении банкротства. Заниматься этим будет финансовый управляющий.

Каким образом в банкротстве залоговое жильё сдаётся в аренду:

• Финансовый управляющий принимает решение: продать или сдавать в аренду недвижимость.
• Кредитор, у которого в залоге находится квартира, даёт своё согласие на аренду.
• Недвижимость размещается на площадке для торгов, начинается сбор заявок.
• Финансовый управляющий должен найти оптимальное предложение, проверить сведения об арендаторе и заключить с ним договор.
• Договор аренды утверждает суд, сделка вступает в силу.

Важно, чтобы договор содержал условия досрочного расторжения, уплаты расходов и т. д. Финансовый управляющий должен иметь право проверить состояние квартиры и имущества в ней в любой момент. Этот пункт также должен быть закреплён в договоре.

Что делать арендодателю, если он сдаёт жильё банкроту

У арендодателя есть риск не получить платежи по аренде, если его арендатор — банкрот. Этот вопрос должен быть урегулирован в индивидуальном порядке.

Например:

• Арендодатель может узнать у арендатора, каким образом он будет оплачивать жильё, есть ли возможность получать повышенную выплату в процедуре.
• Арендодатель может подождать, пока суд одобрит выделение из конкурсной массы средств на расходы по аренде.
• Арендодатель может расторгнуть договор с банкротом, чтобы не понести убытки, если суд откажет должнику в возмещении расходов на аренду.

В любом случае проконсультируйтесь с юристом, чтобы заранее разработать стратегию действий и подготовиться. И арендатору, и арендодателю будет полезно узнать, что делать с арендой квартиры и как провести расторжение договора аренды при банкротстве.

Давайте подытожим важные моменты про договор аренды при банкротстве:

Юридическая защита в банкротстве нужна и собственнику жилья, и арендатору. Если не выяснить заранее нюансы дела, то придётся урегулировать вопросы с финансовым управляющим и кредиторами в процессе.

Если вы собираетесь оформлять банкротство, запишитесь на бесплатную консультацию. Я проведу анализ вашей ситуации, объясню, как поступить с арендуемым или сданным в аренду жильём. Расскажу, как пройдёт ваше дело и сколько по времени оно продлится.

Вы сможете спокойнее и увереннее пройти путь освобождения от долгов с наименьшими рисками.