Когда долг переходит на нового собственника: что делать покупателю и продавцу

Покупка недвижимости — событие волнительное и радостное и для продавца, и для покупателя. А что, если вместе с ключами человек получает и неожиданный «подарок» в виде чужого долга. Или, наоборот, продавая свою собственность, вы боитесь, что ваш прошлый финансовый груз ляжет на плечи покупателя?

Когда долг переходит на нового собственника — это реальная проблема для обеих сторон. Она может разрушить всю сделку. Как специалист по банкротству физических лиц, я часто сталкиваюсь с последствиями таких ситуаций — от разочарования и финансовых проблем до длительных судебных разбирательств.

Как обезопасить себя от неприятных сюрпризов и избежать «наследства» в виде чужих финансовых обязательств. Разберём важные нюансы законодательства. Узнайте, как правильно проверить недвижимость на наличие долгов и что делать, если долг всё же обнаружился. Как поступить собственнику квартиры, чтобы избавить её от долгов. Расскажу о своей практике.

Приобретение квартиры с долгами — сложная сделка, на которую согласится не каждый покупатель

Чем опасна покупка квартиры с долгами

Покупка квартиры с долгами может обернуться серьёзными финансовыми потерями. Основные риски для покупателя:

• Неожиданные платежи. Самая распространённая опасность — это скрытые долги. Продавцы нередко умалчивают о задолженностях перед коммунальными службами, банками (ипотека, кредиты), налоговой инспекцией или другими организациями. Вы можете обнаружить их только после оформления сделки, когда уже станете законным владельцем квартиры и, соответственно, должником. Суммы могут быть значительными, и вам придётся расплачиваться за чужие ошибки.
• Арест имущества. Если долги продавца достаточно велики, кредиторы имеют право наложить арест на квартиру даже после перехода права собственности к новому владельцу. В этом случае, несмотря на оплату сделки, вы можете потерять квартиру и потраченные деньги. Процедура снятия ареста долгая и сложная, требует привлечения юристов и может занять несколько месяцев, а то и лет.
• Иски от кредиторов. Кредиторы могут подать в суд на вас как на нового собственника, требуя взыскания долга с вашей квартиры. Суд может принять решение в их пользу, даже если вы не знали о существовании долгов, если не сможете доказать свою добросовестность. Сделать это в таких случаях очень сложно — вам придётся представить массу доказательств вашей неосведомлённости о долгах продавца.
• Проблемы с регистрацией права собственности. При наличии больших долгов Росреестр может отказать в регистрации перехода права собственности на квартиру, пока эти долги не будут погашены. Вам придётся приложить массу усилий, чтобы разрешить ситуацию и зарегистрировать право собственности.
• Невозможность дальнейшего распоряжения квартирой. Пока на квартире лежит арест или есть неоплаченные долги, вы не сможете продать, заложить или сделать что-либо с недвижимостью.

Хочу подчеркнуть: всегда проводите полную юридическую экспертизу сделки, включая проверку на наличие задолженностей. Обращение к опытному юристу поможет избежать многих проблем и обеспечит вашу юридическую безопасность.

О долгах по ЖКХ лучше узнавать заранее — провести полную проверку недвижимости

Как узнать о долгах до покупки квартиры

Прежде чем решиться на покупку квартиры, крайне важно тщательно проверить недвижимость на наличие задолженностей. А также учесть, что не все долги по квартире переходят на нового собственника:

Итак, долг по коммуналке переходит новому собственнику, но чтобы точно всё выяснить, рекомендую провести проверку по следующим направлениям:

• Выписка из ЕГРН. Это основной и самый важный документ. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости содержит информацию о собственнике квартиры, ограничениях (обременениях) права собственности, арестах, залогах и других важных сведениях. Выписку можно получить онлайн через портал Росреестра или заказать в МФЦ. Обратите внимание на наличие каких-либо отметок о долгах, судебных спорах, ипотеке или других обременениях.
• Проверка наличия задолженности по коммунальным платежам. Обратитесь в управляющую компанию или ресурсоснабжающие организации (энергосбыт, водоканал и т. д.). Запросите информацию о задолженности по коммунальным платежам за последние 3-6 месяцев. Даже небольшой долг может стать причиной проблем в будущем.
• Проверка налоговых задолженностей. Налоговая служба обладает информацией обо всех налоговых долгах собственника квартиры. Покупатель может получить информацию о наличии или отсутствии задолженностей самостоятельно через личный кабинет на сайте ФНС или запросить её в налоговой инспекции по месту нахождения квартиры.
• Запрос в банки и микрофинансовые организации. Некоторые банки и МФО предоставляют информацию о долгах по кредитам и займам, связанным с данной недвижимостью. Хотя эта информация не всегда общедоступна, можно попытаться направить запрос в банк, если известна информация о возможном кредите.
• Проверка судебных приставов. База данных Федеральной службы судебных приставов (ФССП) содержит информацию о долгах, на основании которых может быть наложен арест на имущество. Вы можете проверить наличие исполнительных производств по данному адресу на сайте ФССП.
• Юридическая экспертиза. Наиболее надёжный способ — это заказать профессиональную юридическую экспертизу сделки. Опытный юрист проверит все необходимые документы, выявит скрытые риски и подготовит справку о юридической чистоте квартиры. Это дополнительные расходы, но страхует вас от потенциальных проблем.

Помните, что лучше потратить время и средства на тщательную проверку, чем потом столкнуться с серьёзными финансовыми трудностями.

Что делать, если купили квартиру с долгами

Если после покупки квартиры вы обнаружили долги ЖКХ, нужно убедиться, что они не переходят на вас. Сверьтесь с законом или проконсультируйтесь с юристом. Если долги не ваши, в суде нужно доказать, что они возникли до момента оформления сделки.

Соберите все возможные доказательства:

• договор купли-продажи;
• выписку из ЕГРН;
• справки об отсутствии задолженности (если вы их получали);
• свидетельские показания (если таковые имеются).

В случае, если управляющая компания или другая организация пытается взыскать с вас незаконно начисленный долг, не спешите платить. Направьте им письменный отказ с приложением собранных доказательств. Будьте готовы отстаивать свои права в суде, если внесудебное урегулирование не принесёт результатов. Имейте в виду, что суд потребует доказательств того, что вы — не правопреемник должника.

Если переход собственности произошёл с долгами, варианты действий зависят от суммы долга и ваших возможностей. Например, осталась задолженность по кредиту, обеспеченному залогом квартиры. Вы можете попробовать договориться с кредитором о реструктуризации долга, чтобы снизить ежемесячные платежи. Если же ситуация критична и вы не видите возможности погасить долг, возможно, придётся рассмотреть банкротство.

Обратитесь за консультацией к специалисту по банкротству. Я, например, всегда готов помочь разобраться в вашей ситуации и подобрать оптимальный вариант решения проблемы с долгами предыдущего собственника квартиры.

Когда долги списаны, гораздо проще договориться с покупателем недвижимости

Как списать долг по ЖКУ

Мы разобрались, что долг по коммунальным платежам новый собственник не обязан оплачивать. Продавать квартиру с долгами — сложно. Не каждый покупатель пойдёт на такую сделку. Рациональнее всего решить вопрос с долгами, а затем заниматься продажей жилья.

Есть законный способ избавиться от этого бремени — процедура банкротства физических лиц. Что нужно знать о списании долгов по ЖКУ в рамках банкротства:

Уточню несколько нюансов, с которыми могут столкнуться люди при списании долгов ЖКХ в банкротстве. В процедуре суд освобождает вас от обязательств, которые накопились до оформления банкротства.

Это значит, что если в процессе процедуры вы не будете оплачивать счета, то эти долги так и останутся на квартире. Таким образом, вы уже будете банкротом, а долговые обязательства снова появятся. Управляющая компания уже сможет их взыскать. Помните, что нужно брать ответственность за платежи и стараться больше не допускать просрочек.

Ещё один важный момент — наличие нескольких собственников жилья и задолженность по коммунальным платежам. Если задолженность за квартиру большая и ни один из собственников не в силах её погасить, они оба должны оформлять банкротство.

Дело в том, что сособственники несут солидарную ответственность по долгам ЖКХ. Если один из них спишет долги, то задолженность по ЖКХ никуда не денется для второго. Управляющая компания сможет взыскать её с другого собственника.

Поэтому, если у обоих собственников проблемы с кредитами, налогами и долгами по ЖКУ, банкротство может стать для них выходом из сложной ситуации.

Как видите, банкротство и долги ЖКХ имеют свои особенности, сложности и нюансы. Чтобы пройти процедуру спокойно и успешно, нужно изучить законодательство и разобраться в собственной финансовой ситуации. С юристом ваши шансы на положительное завершение процедуры и освобождение от долговых обязательств повышаются.

Всё, что вам нужно сделать перед оформлением банкротства, — это проконсультироваться. Я провожу консультации бесплатно. Рассказываю клиентам о процедуре, анализирую их финансовое положение и разрабатываю стратегию банкротства.