Продажа квартиры в залоге: как провести сделку без рисков и ошибок

Когда недвижимость находится в залоге у банка, любые сделки с ней проводятся с разрешения кредитора. Стороны должны договариваться об условиях. Банк проверяет все детали и может отказать в продаже. Так было до внесения изменений в закон об ипотеке.

С 2024 года физические лица получили право на самостоятельную продажу квартиры в залоге. И если с заёмщика ещё не взыскиваются долги по ипотеке, то банк должен согласиться на сделку.Продажа квартиры в залоге требует подготовки и юридической поддержки.

Рассмотрим подробнее, как продать квартиру в залоге, в чём особенности сделки и какой теперь порядок её реализации.

Чтобы продать квартиру в залоге у банка, нужно получить согласие кредитора.

Что такое залоговая недвижимость

Банки предлагают несколько кредитных продуктов, где залогом выступает недвижимость:

• Кредит под залог квартиры или дома. Когда недвижимость будет гарантом возврата средств банку в случае, если заёмщик не сможет выплачивать заём.
• Ипотечный кредит. Когда покупаемое жильё до полной выплаты ипотеки находится в залоге у банка и также служит гарантом возврата денег.

В обоих случаях на квартиру накладывается обременение. Оно будет отражаться в реестре собственности, а заёмщика (собственника) ограничат в правах. В частности, он без ведома банка не сможет продать или подарить жильё. Это будет нарушением договора и повлечёт за собой аннулирование сделки.

Можно ли продать квартиру в залоге

Продать квартиру в залоге банка стало проще после внесения изменений в закон об ипотеке. В 2024 году государство обязало залогодержателя разрешать физическим лицам самостоятельно продавать квартиры в залоге.

Изменения были внесены в статью 37 закона № 102. Особенности самостоятельной продажи и ограничения теперь заключаются в следующем:

• деньги от продажи имущества пойдут на погашение кредита;
• минимальную стоимость недвижимости определяет банк;
• заёмщик может в любой момент действия кредитного договора подать заявление о продаже в банк;
• у банка есть 10 дней на рассмотрение заявления;
• срок продажи квартиры — четыре месяца с момента написания заявления.

Когда заявление будет рассмотрено, банк обязан направить заёмщику уведомление о согласии или отказе в самостоятельной продаже квартиры в залоге. Отказ может поступить от банка только в некоторых случаях:

• на имущество наложена исполнительная надпись нотариуса;
• заёмщик проходит процедуру банкротства;
• в договоре участвуют несколько залогодержателей;
• квартира — предмет залога предыдущей ипотеки;
• заёмщик отказался от самостоятельной продажи, но направляет кредитору повторное заявление.

Если раньше банк всё решал на своё усмотрение, то теперь закон обязывает кредитора согласиться на сделку. Ограничивающие условия для заёмщика минимальны.Продажа квартиры в залоге требует подготовки и юридической поддержки.

Продажа квартиры в залоге требует подготовки и юридической поддержки.

Как продать квартиру в залоге у банка

На самом деле продать квартиру в залоге может и заёмщик, и банк. При этом у заёмщика есть на это право на протяжении всего срока ипотеки, а у банка — только в случае просрочек кредита.

В чём особенности этих сделок:

В чём преимущество самостоятельной продажи квартиры заёмщиком? Можно найти покупателя, который купит жильё по рыночной цене. У продавца останутся средства после выплаты кредита.

Риски при покупке и продаже залоговой квартиры

Купля-продажа объекта в залоге в большинстве случаев несёт дополнительные риски и неудобства для продавца и покупателя. Это сложная схема работы с недвижимостью, где нужно учесть множество юридических нюансов.

Чтобы избежать сложностей, провести сделку в короткие сроки, а продавцу получить максимальную цену, рекомендую проконсультироваться с юристом. Риелтор может найти покупателя, но оформить все документы и разработать схему платежей должен специалист.

Как снять обременение с квартиры

Продать квартиру, находящуюся в залоге, сложно. Поэтому некоторые заёмщики ищут способ снять залог и затем более выгодно и без каких-либо ограничений продать недвижимость.

Чтобы снять залог, нужно закрыть ипотечный кредит. Далее подать заявление со всеми документами в Росреестр или на «Госуслуги»:

При просрочке ипотеки квартиру можно либо продать, либо сохранить — юрист подскажет, как это сделать.

Как продать квартиру в залоге, если уже взыскивают долги

Если вы допустили просрочку, но банк ещё не подал иск о взыскании, можно получить согласие на самостоятельную продажу имущества, находящегося в залоге. Кредитор откажет в заявлении, если он уже подал иск на принудительное взыскание.

В этом случае квартиру будет продавать банк на своих условиях, чтобы погасить долги заёмщика. Это произойдёт после вынесения решения суда. Также банк откажет в самостоятельной продаже, если заёмщик оформил банкротство. В процедуре квартира будет продана с торгов для погашения задолженности перед банком. А с должника будет списана ипотека и другие обязательства, по которым он не смог рассчитаться.

Бывают ситуации, когда человек не хочет терять ипотечную квартиру, но долгов так много, что платить везде он не в состоянии. Здесь тоже может помочь банкротство. Процедура позволяет сохранить единственное ипотечное жильё и другое имущество должника, списать другие долги и продолжить платить ипотеку.

В 2024 году в закон № 127 «О несостоятельности» были внесены изменения, которые позволяют заключить мировое соглашение с кредитором по ипотеке и исключить квартиру из конкурсной массы.

Чтобы узнать, как списать долги и сохранить квартиру, а не продавать её в залоге по минимальной стоимости, запишитесь на консультацию. Я готов бесплатно разложить по полочкам весь процесс вашего банкротства. Расскажу о возможностях и рисках. Проанализирую финансовое состояние и разработаю успешную стратегию вашего дела.