Представьте ситуацию: у вас есть ипотека, несколько других кредитов, но вы понимаете, что не сможете больше справляться с финансовыми обязательствами. Естественный вопрос — что делать? Закрыть ипотеку до банкротства или нет, чтобы сохранить жилье? Получится ли его таким способом сохранить? Я помогу вам разобраться в этой сложной ситуации. Давайте разбираться, как досрочное погашение ипотеки перед банкротством может повлиять на исход дела, какие могут быть риски и есть ли способы сохранить ипотечное жилье.

Текущая ситуация с ипотекой в России

Ипотечный рынок в России продолжает активно развиваться несмотря на экономические трудности. По данным Центробанка России, на июнь 2023 года объем выданных ипотечных кредитов превысил 19,8 трлн рублей, показав рост на 3,1% или 0,6 трлн рублей. Но вырос и средний размер ипотеки — теперь он составляет 3,9 млн рублей. При этом общая просроченная задолженность по ИЖК на 01.07.2024 увеличилась за месяц до 70,9 млрд рублей.

В то же время Федресурс говорит, что количество банкротств среди физических лиц продолжает расти. За первую половину 2024 года было зарегистрировано более 190 тысяч заявлений о банкротстве граждан, из которых треть касалась должников, чьи обязательства были обеспечены залоговым имуществом.

Как показывает статистика, не все граждане могут справиться с выплатами ипотеки, особенно если их долговая нагрузка обременена другими кредитами. Поэтому вопрос сохранения ипотечного жилья при банкротстве становится все более актуальным.

Практика дел по банкротству с ипотекой

До недавнего времени принималась только одна трактовка законодательства — ипотечная недвижимость в случае банкротства граждан должна быть реализована. Ведь на нее не распространяется исполнительский (имущественный) иммунитет согласно статье 446 ГПК РФ и ст. 213.25. 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не предоставляет защиту залоговому жилью. Но все же в судебной практике встречаются порой противоречивые решения.

Знаковым можно назвать Определение ВС РФ от 27.04.2023 № 305-ЭС22-9597, которое вошло в обзор судебной практики Верховного суда за 2023 год. В нем впервые прозвучало, что, если обязательства заемщика по ипотеке перед банком-залогодержателем исправно выполняются, то стороны могут заключить мировое соглашение о продолжении выплат, исключив тем самым ипотечное имущество из конкурсной массы.

Это определение стало основой законопроекта № 309801-8, который был оформлен в Закон № 298-ФЗ «О внесении изменений в Закон банкротстве» и был принят 08.08.2024.

Ни финансовый управляющий, ни другие кредиторы не могут помешать заключить мировое соглашение.

Теперь не нужно идти до Верховного суда в попытках сохранить единственное ипотечное жилье, а вместо этого заключить мировое соглашение с банком на любой стадии банкротства. До этого в попытках сохранить дом или квартиру заемщики гасили ипотечный кредит перед подачей на банкротство, чем делали только хуже. Ведь тогда кредиторы обращались в суд с требованием признать сделку по погашению ипотеки недействительной, ссылаясь на статью 61.2 Закона о банкротстве. Суд признавал сделку незаконной, указывая, что должник действовал в ущерб интересам кредиторов, и это приводило к включению ипотечного жилья в конкурсную массу.

Как повлияет на банкротство погашение ипотеки

Полное или частичное погашение ипотеки перед банкротством может значительно повлиять на процедуру. Причем часто не в положительную для должника в сторону.

Полное досрочное погашение ипотеки перед началом процедуры банкротства часто воспринимается как способ «спасти» жилье. Однако это не всегда работает. В соответствии с 127-ФЗ, если такая операция будет признана судом подозрительной (например, погашение произошло незадолго до подачи заявления о банкротстве), ее могут оспорить и включить жилье в конкурсную массу. Это связано с тем, что такие действия могут расцениваться как нарушение прав остальных кредиторов.

Частичное погашение ипотеки перед банкротством также несет риски. Если вы уменьшите долг, но не закроете его полностью, кредитор включит оставшийся долг в общую сумму задолженности, а сам объект залога — в конкурсную массу. Важно понимать, что даже если у вас останется небольшая сумма долга, недвижимость может быть продана для удовлетворения требований кредиторов.

Любые действия с ипотекой перед банкротством будут тщательно изучаться, и часто они оказываются в не пользу должника.

Чем рискует должник, погасив ипотеку

Теперь рассмотрим основные риски, связанные с погашением ипотеки перед банкротством. Вне зависимости от того, полностью или частично вы ее погасили, если вы при этом нарушили интересы других кредиторов, то будут последствия: 

  • Оспаривание сделки. Финансовый управляющий или кредиторы могут доказать, что такие действия нарушают порядок процедуры. В случае признания сделки недействительной, сумма, потраченная на погашение, будет возвращена в конкурсную массу, а вы лишитесь как денег, так и жилья.
  • Отказ в банкротстве. Суд может отказать в признании банкротства, если посчитает, что должник действовал недобросовестно, погасив ипотеку перед подачей заявления. Например, если будет доказано, что погашение ипотеки произошло незадолго до подачи заявления о банкротстве и имело целью вывести имущество из-под реализации.

Казалось бы, вариантов нет, и банкротство с ипотекой однозначно ведет к потере жилья. А некоторые исключения, сделанные Верховным Судом, лишь подтверждают устоявшуюся практику.

Но это не так. Именно в банкротстве теперь можно не только сохранить ипотечное жилье и сам ипотечный кредит, продолжив его выплачивать, но и списать долги по другим кредитам.

Как сохранить ипотечное жилье при банкротстве

Существуют несколько способов сохранить ипотечное жилье в случае банкротства. Первый вариант, который работал с начала введения этой процедуры для физических лиц — реструктуризация задолженностей. В рамках этой процедуры составляется план реструктуризации долгов сроком до пяти лет, который поможет погасить долги и сохранить все имущество при банкротстве.

Этот способ особенно актуален для тех, кто не хочет терять жилье, но не может справляться с текущими платежами по всем обязательствам. Для успешного введения плана реструктуризации нужно будет доказать суду, что вы в состоянии выполнять новые условия. То есть, должен быть стабильный доход.

Второй способ стал доступен после принятия закона №298. Он подразумевает заключение с банком залогодержателем мирового соглашения, которое утверждает Арбитражный суд на любой стадии банкротства. Основным инструментом здесь выступает 298-ФЗ, который был принят в августе 2024 года. Он позволяет исключать единственное жилье, находящееся в ипотеке, из конкурсной массы при условии, что должник добросовестно исполнял свои обязательства по ипотечному договору.

В должника есть два варианта, как спасти ипотечное имущество при банкротстве по новым правилам:

  1. Привлечь третье лицо, которое погасит остатки долга по ипотеке. Это может быть родственник или близкий. После погашения задолженности банк не выставляет своих требований к банкроту, а ипотечное имущество исключается из конкурсной массы.
  2. Заключить с кредитором мировое соглашение и продолжить выплачивать ипотеку. Тогда имущество тоже исключается из конкурсной массы, но платежи нужно будет делать, даже находясь в процедуре банкротства. Так как своих средств у банкрота, скорее всего, не будет, к выплатам можно привлечь третье лицо.

Есть только два условия: ипотечное жилье должно единственным пригодным для проживания, а от кредитора нужно получить согласие на заключение мирового соглашения. Возможно, банк потребует дополнительных гарантий. Придется с ним договариваться либо самому должнику, либо доверить это дело представителю.

Можно ли обойтись без банкротства

Альтернативные способы решения проблем с ипотечными долгами есть. Конечно, полностью списать ипотеку они не помогут, но существенно снизить долговую нагрузку способны. Вот самые популярные способы:

  • Реструктуризация кредита. Обратитесь в банк с просьбой о пересмотре условий кредита — это поможет снизить размер ежемесячных платежей.
  • Рефинансирование. Оформите кредит в другом или том же самом банке, чтобы погасить старые долги. Способ подходит, если на рынке появляются предложения с более низкими ставками, а еще помогает объединить все кредиты в один большой заем.
  • Ипотечные каникулы. В рамках 353-ФЗ заемщики могут единоразово получить ипотечные каникулы в рамках одного кредитного договора, если попали в трудную жизненную ситуацию, а начальная сумма ипотеки не больше 15 млн руб.
  • Государственные программы. Существует госпрограмма поддержки многодетных семей от ДОМ.РФ, а также есть региональные программы, о которых можно узнать в МФЦ или в администрации вашего региона.

Однако если у вас несколько кредитов, а текущий уровень дохода не позволяет их обслуживать, то лучше — банкротство. Причем как можно быстрее, не дожидаясь появления серьезных просрочек по ипотеке.

Три причины работать с юристом по банкротству

Если вы все-таки решили идти на банкротство, вам потребуется юридическая поддержка. Я специализируюсь на процедуре банкротства физических лиц и помогаю  своим клиентам комплексно: не только подготавливаю документы, но и разрабатываю стратегию, которая сможет минимизировать риски и повысит шансы на сохранение ипотечного жилья.

Проходя банкротство со мной, клиенты получают комплексную юридическую помощь на всех этапах банкротства:

  1. Юридическая поддержка на каждом этапе. Я помогаю грамотно подготовиться к процессу и довожу клиента до финала процедуры — списания долгов.
  2. Опыт в аналогичных делах. За более чем 7 лет практики в процедуре банкротства физических лиц я накопил богатый опыт и знаю, как действовать в различных ситуациях.
  3. Персонализированные решения. Каждому доверителю я предлагаю индивидуальные варианты, учитывая особенности его ситуации.

Я помогу правильно подготовиться к процессу и  сохранить ипотечное жилье. 

Погашение ипотеки перед подачей заявления о банкротстве — рискованный шаг, который может обернуться большими проблемами. Если вы оказались в ситуации, когда ипотека и долги буквально душат, не спешите принимать решение самостоятельно. Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию, и я помогу найти оптимальное решение и сохранить жилье.