Банкротство созаёмщика: кто заплатит за ипотеку и можно ли спасти квартиру

Ипотека — это не только способ приобрести жильё, но и серьёзное финансовое обязательство. Когда в ипотечном договоре участвуют несколько лиц, например, созаёмщик, ситуация усложняется. Особенно остро встаёт вопрос, что произойдёт с ипотечной квартирой и обязательствами, если один из участников договора объявит себя банкротом.

Я, юрист Иван Болдырев, расскажу о ключевых нюансах банкротства созаёмщика по ипотеке. Мы рассмотрим последствие этого шага, как он влияет на остальных участников договора. Как это отразится на недвижимости и что можно предпринять для её сохранения.

Основные понятия ипотечного договора

Ипотека — это форма обеспечения кредита. Такой вид займов регулируется отдельным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Чаще всего она используется при покупке жилья, но бывает и коммерческая ипотека. Квартира, купленная на заёмные средства, находится в залоге у банка до полного погашения долга. Это даёт кредитору гарантию возврата денег — если заёмщик перестанет платить, банк может забрать квартиру и продать её.

Залогом по ипотеке может быть не только жильё основного заёмщика, но и третьих лиц.

Но в реальности обязанными по одной и той же ипотеке могут являться сразу несколько лиц. Причины могут быть разные: недостаточный доход у одного заёмщика, общее имущество супругов или желание банка снизить риски. Так появляются созаёмщики и иногда поручители.

Кто такие заёмщики, созаёмщики и поручители по ипотеке

Разберём по порядку — кто есть кто в ипотечном договоре:

• Заёмщик. Это основное лицо, на которое оформляется кредит. Именно он подаёт заявку, проходит проверку в банке и несёт ответственность за исполнение условий договора. Если указан только один заёмщик — он и платит, и отвечает.
• Созаёмщик. Это полноценный участник кредитного договора. Он подписывает все документы наравне с основным заёмщиком. У него такие же обязанности: вносить платежи, следить за графиком, соблюдать условия. По факту — это второй (а иногда и третий) заёмщик. Для банка нет разницы, кто из них платит — ответственность у них равная.
• Поручитель. Своеобразный гарант сделки. Если заёмщик не платит, банк может потребовать долг с поручителя. Однако поручитель не становится владельцем квартиры и не получает никаких прав на имущество. Он просто «гарантирует», что долг будет выплачен.

И ещё один нюанс. Если вы оформили ипотеку в браке, то ваш супруг или супруга автоматически становится созаёмщиком или, как минимум, совладельцем жилья. Это тоже влияет на банкротную практику.

Права и обязанности созаёмщика в рамках кредитного договора

В рамках ипотечного кредита банк рассматривает созаёмщика как полноправного должника. Это означает, что при просрочке платежей банк вправе требовать деньги с любого из участников. Причём полностью, а не пропорционально его участию.

Вот краткая таблица, которая поможет разобраться.

Если созаёмщик — супруг, он автоматически получает ½ квартиры, купленной в браке. В других случаях долю нужно закрепить в договоре.

Солидарная ответственность при заключении ипотечного договора

Солидарная ответственность — это когда банк может требовать долг с любого из должников. Неважно, кто виноват в просрочке. Это правило закреплено в статье 323 ГК РФ.

Солидарная ответственность для всех заёмщиков и созаёмщиков одинаковая.

Именно по этой причине созаёмщик не может выйти из договора по своей инициативе. Для этого нужно согласие банка, а также реорганизация обязательств (например, перевод долга только на заёмщика или третье лицо). На практике банки крайне редко соглашаются на такие изменения, особенно если у заёмщика нестабильный доход или плохая кредитная история.

Что будет с ипотечной недвижимостью при банкротстве

Ипотека — это не просто заём, а залоговый кредит. То есть квартира находится в залоге у банка. Это означает, что при любых проблемах с выплатами банк имеет право обратить взыскание на квартиру, даже если она единственное жильё.

Если должник — единственный собственник квартиры и он банкротится, недвижимость в 99% случаев включается в конкурсную массу и подлежит продаже. 

Если собственность долевая (например, квартира принадлежит супругам), то продаётся только доля банкрота. Однако такая доля в ипотечной квартире неинтересна рынку. Итогом часто становится продажа всей квартиры по решению суда.

Последствия для созаёмщика при банкротстве основного заёмщика

Если основной заёмщик подаёт на банкротство, созаёмщик не освобождается от обязательств. В этом случае он:

• продолжает гасить ипотеку, если хочет сохранить квартиру;
• может потерять часть имущества, если долг слишком велик;
• сам рискует попасть в процедуру банкротства, если не справляется с финансовой нагрузкой.

Особенно сложно, если созаёмщик — это супруг основного заёмщика. Тогда в дело вступает ещё и режим совместной собственности, и квартиру проще взыскать целиком.

Что будет с квартирой, если созаёмщик признан банкротом

Если банкротится именно созаёмщик, а не основной заёмщик, то последствия зависят от того:

• Кто платит по кредиту.
• На кого оформлена квартира.
• Есть ли другие созаёмщики или поручители.

Сначала финансовый управляющий анализирует имущество должника. Если выясняется, что созаёмщик владеет долей в ипотечной квартире, она включается в конкурсную массу. Банк, как залоговый кредитор, имеет право требовать продажу квартиры целиком. Чаще всего так и происходит: управляющий инициирует продажу всей квартиры, даже если второй заёмщик исправно платит.

Но если квартира оформлена только на основного заёмщика, а банкротится созаёмщик, то сам факт банкротства не даёт банку оснований изъять квартиру. Однако это не освобождает созаёмщика от долга. Если он не в состоянии его погашать — долги списываются через суд, но только после полной процедуры признания его несостоятельности.

Варианты прохождения банкротства созаёмщиком

Процедура банкротства с ипотекой — это законный способ списать долги, если платить их уже невозможно. Созаёмщик по ипотеке, оказавшись в сложной финансовой ситуации, может пройти этот путь наравне с любым другим должником.

Для тех заёмщиков, у кого нет доли в ипотечной недвижимости и вообще никакого имущества, есть ещё внесудебное банкротство. Процедура доступна для должников с долгами от 25 000 до 1 000 000 рублей при отсутствии или минимальном уровне дохода.

Можно ли сохранить ипотечную квартиру при банкротстве

Ипотечная квартира — это залог банка. Это значит, что при банкротстве заёмщика или созаёмщика она в первую очередь попадает в конкурсную массу и может быть продана для погашения долга. Но есть исключения:

• Реструктуризация долга. Если инициировать эту процедуру вместо продажи имущества, то можно добиться пересмотра графика выплат. Банк может согласиться, если увидит, что клиент готов гасить долг, но ему нужна отсрочка или снижение платежей.
• Локальное мировое соглашение. По ст. 213.10-1. Закона № 127-ФЗ «О банкротстве» должник на любом этапе процедуры, пока жильё не реализовано, вправе заключить с банком отдельное мировое соглашение. По остальным долгам он будет банкротиться дальше, но ипотечное обязательно выведут из процедуры. К оплате остатка по ипотечному кредиту можно привлечь третьих лиц.

Возможен ли раздел ипотеки при банкротстве одного из должников

Раздел ипотечной квартиры возможен, но только при соблюдении ряда условий. На практике это довольно сложная процедура, потому что объект находится в залоге — распоряжаться им свободно нельзя без согласия банка.

Когда может быть уместен раздел:

• Если супруги разводятся и один из них проходит процедуру банкротства. Тогда второй может попытаться выделить свою долю и сохранить часть имущества.
• Если квартира оформлена в долевой собственности. Например, по половине на каждого созаёмщика. Если один из них банкротится, второй может обратиться в суд, чтобы защитить свою долю от реализации.
• Если в ипотечном договоре чётко указаны доли. Это упрощает раздел. Но даже в этом случае без участия банка и суда не обойтись.

Но помните, что по ст. 33 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» раздел квартиры, находящейся в залоге, возможен только с согласия залогодержателя, то есть банка. Иначе сделку признают недействительной.

Закрытие ипотеки при банкротстве созаёмщика

Закрыть ипотеку до начала банкротства созаёмщика — наиболее простой вариант сохранить квартиру. Тогда она не включается в конкурсную массу, даже если у заёмщика есть доля в недвижимости. Но нельзя закрывать долг деньгами созаёмщика, иначе у суда будут вопросы, откуда средства, если он банкрот.

Что делать, если созаёмщик подаёт на банкротство

Если вы — основной заёмщик, а ваш созаёмщик собирается подать на банкротство:

• Проверьте, кто записан собственником квартиры. Если жильё оформлено в долевую собственность, его часть может попасть в конкурсную массу.
• Свяжитесь с банком. Выясните, какие действия банк планирует предпринять — подаст ли он требования в деле о банкротстве, будет ли настаивать на продаже квартиры.
• Будьте готовы нести полную ответственность по кредиту. Как правило, при банкротстве одного из созаёмщиков вся нагрузка ложится на оставшегося участника.

Последствия смерти созаёмщика

Хотя человек уходит из жизни, его долги не исчезают. Что происходит после смерти созаёмщика:

• Согласно ст. 1175 ГК РФ, наследники несут ответственность по долгам наследодателя в пределах стоимости унаследованного имущества.
• Если наследники отказываются от наследства, долг остаётся за оставшимися участниками ипотечного договора.
• Квартира может перейти в наследство, если умерший владел долей. Тогда она становится частью наследственной массы. Но если она в залоге — банк сохраняет право требования.
• Банк может потребовать пересмотреть кредитный договор — ввести нового созаёмщика. 

На практике, когда созаёмщик умирает, основному заёмщику придётся продолжать платить кредит. Лучше заранее уточнить в банке, какие документы необходимо предоставить (свидетельство о смерти, документы о наследстве), и оформить изменения в договоре.

Что делать поручителю заёмщика-банкрота

Когда заёмщик решается проходить процедуру банкротства, банк может обратиться к поручителю с требованием погасить долг. Если он обанкротился, поручителю нужно:

• Проверить сумму задолженности. Банк может включить завышенные требования — их можно оспорить.
• Договариваться с банком. Если денег на выплаты нет, можно попробовать попросить отсрочку или реструктурировать задолженность. Но так как поручитель — не основной заёмщик, банки не обязаны идти ему навстречу, а положения об ипотечных каникулах здесь не действуют.
• Рассмотреть возможность включения требований в реестр. Если поручитель погасил долг за заёмщика, он получает право требовать с него деньги (ст. 365 ГК РФ). В случае банкротства он может включиться в реестр кредиторов.

Банкротство созаёмщика — сложная ситуация, но не безнадёжная. Главное — действовать по закону и не тянуть с обращением к юристу.

Если вы столкнулись с долгами по ипотеке, приходите на бесплатную консультацию. Моя команда поможет списать долги через банкротство, сохранить единственное жильё и договориться с банком о сохранении ипотечной недвижимости.