Если не платить ипотеку: что будет с квартирой и как поступит банк

Объем просроченной ипотечной задолженности в стране, по данным ЦБ РФ, вырос до своего максимума. За 2024 год он достиг 95 млрд рублей. Это на 63% больше, чем за все время наблюдений.

Просрочка ипотеки – самый большой страх заемщика. Как правило, в ипотеку берут единственное жилье, когда семья растет, рождаются дети. Поэтому так страшно потерять квартиру. Однако ипотека – это самый долгосрочный и сложный кредит. За 15-30 лет в семье может случиться что угодно. Критический момент наступает неожиданно, денег нет, платить ипотеку нечем.

Что будет, если не платить ипотеку? Как действовать грамотно, чтобы не потерять квартиру? Сколько можно не платить ипотеку – есть ли такой срок? Рассказываю о самых сложных нюансах, если просрочен платеж по ипотеке.

Ипотека – самый сложный кредит банка, который может обернуться большими долгами и трудностями

Можно ли не платить ипотеку

Ипотечный кредит – финансовое обязательство, которое заемщик не может прекратить исполнять в одностороннем порядке. Если не платишь ипотеку, последствия наступят очень быстро. И коснутся они не только финансов, но и самой недвижимости:

• банк будет применять санкции, прописанные в кредитном договоре;
• банк может передать долг коллекторам;
• банк может подать в суд на взыскание задолженности, продать квартиру.

Что будет с квартирой, если не платить ипотеку

Длительная просрочка ипотеки грозит тем, что банк заберет жилье. Ипотечный кредит дается исключительно под залог. Это может быть не только та недвижимость, под которую выдаются деньги, но и другая собственность заемщика. Но чаще всего залогом выступает приобретаемая квартира.

Поэтому, если не платить ипотеку по графику, то банк имеет полное право продать жилье.

Сколько платежей нужно просрочить, чтобы лишиться квартиры? Об этом говорит закон об ипотеке № 102. Согласно статье 54.1 закона № 102, кредитор вправе изъять квартиру, если:

• сумма задолженности более 5% от стоимости недвижимости;
• за год заемщик пропустил более трех платежей.

Статья 54.1 закона № 102

Кредитору нужно обратиться в суд и получить решение. Суд примет его в пользу банка, даже если ипотечная квартира – единственное жилье заемщика и его семьи.

Кроме взыскания через суд, банк может потребовать полного досрочного погашения ипотеки. Как правило, в договорах такое условие прописывается.

Банк не вправе подавать в суд на взыскание и продажу залога по ипотеке, если сумма долга будет составлять менее 5% от стоимости жилья, а просрочка будет меньше 3 месяцев. Только оба эти условия могут спасти заемщика от потери недвижимости.

Последствия просрочки ипотеки

Как видите, действия банка зависят от суммы и срока просрочки ипотеки. Давайте подробнее рассмотрим, что будет предпринимать банк, если заемщик перестанет платить ипотеку.

Первая просрочка

Обычно, уже через один день после пропущенного платежа банк присылает смс-сообщение. Что будет, если не платить ипотеку месяц? Уведомления будут приходить чаще, а к концу месяца начнутся звонки из банка.

Заемщику придет письмо на электронную почту, где «в красках» будет расписана сумма долга и штрафа, срок, когда нужно внести платеж. Также должника пригласят в офис для более детального разговора.

Если платеж по ипотеке просрочен на 1-3 месяца, то штрафы будут выставлены согласно договору:

• 0,1-1% в день от суммы пропущенного платежа;
• до 2% в день, если заемщик пропустил более 30 дней.

Штрафы и пени – не самые страшные последствия просрочки ипотеки, банк будет действовать жестко, если не платить кредит долгое время

Долгосрочная просрочка

Штрафы и пени увеличат сумму долга, самое страшное впереди. Следует помнить, что просрочки ухудшают кредитную историю. И процесс уже запущен. Каждый месяц пропущенный платеж отображается в кредитной истории.

Если просрочка превышает три месяца, но заемщик контактирует с банком, не прячется, то кредитор может предложить досудебное урегулирование. Банк может принять во внимание уважительные причины, по которым заемщик прекратил вносить платежи. Все должно быть подкреплено документально.

Когда банк может пойти навстречу, одобрить реструктуризацию или кредитные каникулы для ипотеки:

• сокращение или увольнение заемщика – увольнение по здоровью, при закрытии предприятия, сокращении штата;
• болезнь заемщика или его родственника – серьезные случаи с дорогостоящим лечением или реабилитацией;
• потеря трудоспособности – различные травмы, несчастные случаи;
• развод – здесь важно сокращение дохода, бывший супруг отказывается платить ипотеку;
• призыв в армию – если заемщика призывают в армию, это повод для получения отсрочки по платежам;
• чрезвычайная ситуация – как правило, такие случаи прописываются в договоре: кража, наводнение, пожар и т. п., если эти неприятности коснулись ипотечной недвижимости, то по страховке потери будут возмещены.

Критическая просрочка

Критической можно назвать просрочку ипотеки более шести месяцев. И если все это время заемщик не выходит на связь с банком, он реально рискует потерять недвижимость.

Спустя шесть месяцев пропущенных платежей, большинство кредиторов подают в суд или отдают долги коллекторским агентствам. А если учесть, что по ипотеке практически всегда есть созаемщик, то все беды свалятся на него.

Заберет ли банк квартиру, если не платить ипотеку более шести месяцев? Могу с уверенностью сказать, что заберут. Судебный процесс точно будет запущен.

Для наглядности, представлю все в таблице. Что будет делать банк, если перестать платить ипотеку:

Что делать, если банк подает в суд из-за неуплаты ипотеки

Если заемщик не платит ипотеку, и решить конфликт с банком не удается, избежать судебного разбирательства сложно. Спустя полгода просрочек сумма задолженности увеличится в разы. Как показывает практика, суд чаще встает на сторону кредитора.

Что делать должнику?

• пойти на мировое соглашение с кредитором – если есть возможность найти деньги и расплатиться по кредиту;
• попросить в суде реструктуризацию – если уменьшение платежей реально поможет сохранить жилье и выплатить долг;
• попросить в суде самостоятельно продать квартиру – это может быть выгоднее, так как на торгах квартира будет продана по меньшей цене, денег может не хватить на полное погашение задолженности.

Отмечу, что заемщику важно участвовать в судебных заседаниях. Нельзя затягивать процесс, необходимо показать суду заинтересованность в решении проблемы с долгом. Если вести себя пассивно, квартира будет точно реализована банком.

Если нет денег, чтобы платить ипотеку, нужно решать проблему с юристом

Что делать, если не можешь платить ипотеку

Если не платишь ипотеку, последствия неизбежны. И тут главное – вовремя обратиться в банк. Желательно, когда просрочек еще нет. Тогда можно добиться:

• реструктуризации;
• рефинансирования;
• страховки;
• самостоятельной продажи квартиры;
• кредитных каникул.

Давайте подробнее рассмотрим все пункты.

Реструктуризация

Чтобы банк одобрил пересмотр условий кредитного договора, нужно иметь положительную кредитную историю и документально доказанную уважительную причину. Тогда банк пойдет навстречу:

• уменьшит ежемесячный платеж;
• на определенный период разрешит платить только проценты;
• пересмотрит график платежей.

Реструктуризация направлена на снижение финансовой нагрузки должника. При этом стоит помнить, что с уменьшением ежемесячных взносов срок всего кредита увеличивается.

Рефинансирование

Рефинансирование может быть выгодно, если ставка по новому кредиту на 2-3% ниже. Ипотечные кредиты рефинансируют не все банки. Поэтому придется искать выгодные условия. Здесь важно учесть отсутствие просрочек по ипотеке, иначе новый кредит могут не одобрить.

Не забывайте, что переоформление ипотеки потребует новой оценки недвижимости, страхования и сбора документов. Это небыстрый процесс, который может затянуться на несколько недель.

Кредитные каникулы

Один раз за весь срок кредитования по ипотеке можно оформить кредитные каникулы. Максимальный льготный период – шесть месяцев. При этом:

• кредитная история не портится;
• просроченные платежи нужно будет оплачивать в конце срока кредитования;
• общий срок кредитования увеличится на шесть месяцев.

Кредитные каникулы могут помочь сохранить жилье, если финансовые трудности у заемщика временные. Если семья не платила ипотеку полгода, а потом смогла войти в график – прекрасно. Однако практика показывает, что период каникул мало что дает. Сложно за шесть месяцев выбраться из долговой ямы. Поэтому эффект может быть обратный – долг наоборот вырастет.

Страховка

Если заемщик теряет работу, заболевает, получает травму и не может выплачивать ипотеку, то страховка покроет просроченные платежи. Главное, чтобы она была оформлена заранее.

В ипотечном кредитовании обязательным является страхование жилья, но можно оформить и страховку здоровья, жизни, работы. Такая подушка безопасности позволит в сложные времена сохранить недвижимость.

Самостоятельная продажа жилья

Чтобы не ждать судебных разбирательств и продажи квартиры на торгах, можно договориться с банком и получить разрешение самому продать недвижимость. Такие сделки может курировать сам банк. Погашение ипотеки осуществляет либо продавец, либо покупатель.

Схемы существуют разные. Здесь важно все оформить документально и найти того самого покупателя, который захочет связываться с ипотечным жильем.

Еще один вариант – сдача квартиры в аренду. Это способ сохранить имущество и выплатить долг. Придется получить согласие банка, но попробовать стоит. В кредитном договоре может быть прописан запрет на подобные действия.

Уговорить банк можно, если сослаться на временные финансовые трудности. Заемщик будет сдавать квартиру, пока не найдет работу или не улучшит свое финансовое состояние.

В банкротстве можно списать не только ипотеку, но и другие долги, и здесь поможет юрист

Банкротство физического лица

Процедура банкротства поможет списать долги. С 2024 года она позволяет сохранить ипотечное жилье в банкротстве и списать другие обязательства. Поэтому если проблема с выплатой ипотеки возникла из-за другой кредитной нагрузки, есть смысл рассмотреть банкротство. После проведения процедуры у вас останется только ипотека, которую нужно будет погашать. Остальные кредиты суд спишет.

Поправки в закон внесены не так давно, но в моей практике уже было несколько дел, когда банкротство с ипотекой помогло семьям сохранить жилье и освободиться от других долгов. Также в процедуре вы можете списать и ипотечный кредит, но тогда квартира отойдет банку.

Чтобы суд признал человека банкротом и списал долги, нужно доказать свою неплатежеспособность и соответствовать требованиям закона № 127:

• сумма долга от 400 тысяч рублей;
• просрочки по кредитам должны составлять не менее 90 дней.

Закон обязывает должника подавать на банкротство, если сумма долга уже превысила 500 тысяч рублей. При меньшей сумме у должника тоже есть право оформить банкротство.

Как и у любой судебной процедуры у банкротства есть свои последствия:

• оформить следующее банкротство можно только через 5 лет;
• в течение 5 лет необходимо уведомлять банки о своем статусе, если потребуется взять кредит;
• в течение 3-10 лет нельзя занимать руководящие должности в страховых, инвестиционных и кредитных организациях;
• в течение 5 лет нельзя открывать ИП, если оно было ликвидировано в банкротстве.

Последствия банкротства с ипотекой не касаются возможностей устроиться на работу, брать другие займы, оформлять самозанятость и строить новую жизнь. После банкротства можно восстановить кредитную историю.

Рекомендую проходить банкротство, взвесив все за и против, проконсультировавшись с юристом и заручившись его поддержкой.

Я бесплатно консультирую своих клиентов, провожу анализ ситуации, прогнозирую, как пройдет банкротство. Обращайтесь, вместе мы найдем оптимальный вариант решения проблемы с долгами и ипотекой.