Банк забирает ипотечную квартиру – как вернуть и не потерять жилье

Потеря ипотечной квартиры – самый большой страх, который возникает у заемщиков. Поэтому ипотечные кредиты в большинстве своем погашаются без просрочек, даже если из последних сил.

В каком случае банк все же может забрать ипотечную квартиру. Может ли кредитор ее забрать за долги, даже если это единственное жилье? Как можно отстоять недвижимость, защитив ее от взыскания? В этой статье, я — юрист по банкротству, Иван Болдырев, отвечу на все вопросы о возможности изъятия ипотечного жилье банком.

Ипотека – сложный кредит, который требует ответственного отношения к финансам, иначе жилье легко потерять

Какие права имеет банк на ипотечную квартиру

Пока ипотечный кредит не выплачен банку, недвижимость находится у него в залоге, хотя право собственности имеет покупатель. За счет залога банк возместит убытки, если заемщик перестанет платить. Квартира – гарантия банка, ее залог – законодательная обязанность.

Однако у банка нет права при первой же просрочке отбирать квартиру у заемщика-собственника. Кредитор использует штрафные санкции, пытается вернуть должника в график платежей, помочь ему выплатить кредит путем реструктуризации долга и других программ.

Обращаю ваше внимание, что банк забирает ипотечную квартиру только по решению суда. Самостоятельно по желанию он не вправе изымать недвижимость и продавать ее в счет погашения долга. Суд в ситуации с долгом заемщика по ипотеке не всегда будет на стороне кредитора. Например, если ипотека практически выплачена, а оставшаяся часть задолженности небольшая, то суд может отказать кредитору в изъятии квартиры.

Какие права еще имеет банк как залогодержатель:

• Проверять, в каком состоянии объект. Если ежемесячные платежи вносятся без задержек, скорее всего, банк не будет этим заниматься. Однако отказывать в проверке не стоит. По закону если отказ будет необоснованным, банк потребует досрочного погашения ипотеки.
• Запрещать заемщику-собственнику проводить определенные операции с недвижимостью. Это может быть прописка третьих лиц, перепланировка, продажа, сдача в аренду и другие действия.

Именно вышеописанные действия могут приводить к изъятию квартиры, долгам и ее потере. Банк может забрать квартиру по неочевидным причинам, которые, казалось бы, не влияют на платежеспособность заемщика.

Причины изъятия квартиры банком

Во всех кредитных договорах по ипотеке есть те или иные ограничения и запреты на действия, которые заемщик может совершать с квартирой. Совершенно естественно, что без согласования с банком недвижимость нельзя продать или подарить. Бывают и другие запреты, которые как раз и могут привести к тому, что банк заберет квартиру.

Например, такое нарушение договора, как несогласованная перепланировка. Если банк решит, что вы испортили площадь, ухудшили планировку квартиры, то может возникнуть конфликт с банком. Во-первых, кредитор потребует вернуть все, как было. Если не идти навстречу, то придется досрочно погашать ипотеку. И вот тут кроется та самая ситуация, когда вернуть большую сумму денег не представляется возможным. Начинаются долги, суды и изъятие квартиры.

Второй очень спорный момент – сдача ипотечной квартиры в аренду. По статье № 346 ГК РФ банки вправе запрещать аренду квартиры в залоге, так как третьи лица могут нанести вред недвижимости. Если банк узнает о том, что заемщик нарушил запрет, он требует досрочно закрыть ипотеку. Как правило, такие ситуации выливаются во взыскание недвижимости и ее продажу с торгов. Статья 346 ГК РФ разрешает банкам устанавливать и запрет на аренду, и требовать досрочного погашения долга.

Чтобы банк не забрал ипотечную квартиру из-за нарушения договора, внимательно изучайте его перед подписанием и выполняйте все условия.

Банк начнет с претензий и требований, потом подаст в суд для изъятия квартиры

Когда банк может забрать ипотечную квартиру за долги

Конечно, долги по ипотеке – самая распространенная причина, по которой банк может забрать квартиру и продать ее. Давайте разбираться с этой темой, и сразу бы хотел осветить вопросы, которые чаще всего мне задают на консультациях.

Может ли банк забрать ипотечную квартиру за долги, если:

Когда банк точно не сможет забрать квартиру за долги и суд откажет в решении:

• если сумма долга составляет 5% и меньше от стоимости недвижимости;
• если просрочка по ипотеке имеет срок меньше 3 месяцев.

Как отложить взыскание квартиры в ипотеку

Как же защитить жилье? У заемщика, попавшего в сложную финансовую ситуацию, есть, как минимум, 5 способов отстоять ипотечную недвижимость.

1. Оформить страхование финансовых рисков. Обязательной в ипотеке является страховка по здоровью и жизни, но если вы боитесь потери дохода или работы, то можно застраховать такие риски. Ипотека – долгосрочный кредит, произойти может все что угодно. Такая подстраховка не будет лишней.
2. Получить кредитные каникулы. При возникновении проблем с деньгами есть смысл взять паузу, если получится выправить ситуацию. Кредитные каникулы по ипотеке можно оформить на любой срок до 6 месяцев, включительно, если заемщик потерял треть дохода и больше, получил инвалидность или серьезно болел – более 2 месяцев.
3. Увеличить срок ипотеки. Это поможет снизить ежемесячный платеж. Банк может прибавить к сроку 10 лет, но общий срок кредита не должен превышать 35 лет.
4. Запросить у банка отсрочку платежей до 2 лет. Пока не появилось просрочек по ипотеке, следует обратиться в банк и попросить отсрочку оплаты. Банк индивидуально принимает решения, но при доказательстве уважительной причины может пойти навстречу.
5. Рефинансирование ипотеки. Нужно найти более выгодный кредит в другом банке, где ставка будет ниже, как минимум, на 2%, погасить имеющуюся ипотеку и платить на других условиях.

Если дело дошло до суда

Ипотека просрочена, банк забирает квартиру и идет в суд. Что делать в этом случае?

Можно попробовать заключить мировое соглашение с банком, погасить просроченные платежи и далее по возможности платить по графику.

Еще один вариант – полностью погасить ипотеку или оставить небольшую сумму непогашенной – до 5% от стоимости квартиры. Тогда у банка не будет оснований для подачи заявления в суд.

В самой сложной финансовой ситуации, когда нет никакой возможности платить, остается только следить за судебным процессом. В обязательном порядке в суде будет проведена оценка недвижимости, чтобы банк не занизил стоимость. Если должник не согласен с ней, он вправе подать жалобу – апелляцию. Таким образом можно выиграть время. Поскольку пока апелляция не будет рассмотрена, изымать квартиру банк не вправе, так как нет конечного решения суда.

Важно знать, что даже на этапе взыскания, когда исполнительный лист у судебных приставов, и они готовы выставить квартиру на торги, можно обратиться в суд за отсрочкой исполнения решения суда.

Инвалидность, финансовые обстоятельства, серьезная болезнь дают должнику такую возможность. Все факты должны быть доказаны суду. Если суд примет во внимание, то может дать отсрочку по продаже квартиры с торгов на 1 год. Должник должен также доказать суду, что за это время сможет восстановиться на работе и найти доход, чтобы заплатить долг по ипотеке.

Обратившись в суд для списания долгов, можно сохранить жилье

Банкротство спасет ипотеку

Закредитованность наших граждан приводит к тому, что в любой сложной финансовой ситуации кредиты платить невозможно. Статистика говорит о том, что у многих заемщиков, кроме ипотеки, есть еще 2-3 потребительских кредита или кредитная карта.

При сокращении дохода возникает желание избавиться от кредитов, но терять жилье никто не хочет. Сегодня закон позволяет сохранить ипотеку и списать другие долги. Освобождение от прочих кредитных обязательств облегчает процесс оплаты ипотечного кредита.

Поэтому если вы не смогли договориться с банком, не получили одобрение на рефинансирование ипотеки, не смогли оформить кредитные каникулы, приходите на консультацию к юристу по банкротству.

Возможно, это ваш единственный шанс, чтобы сохранить ипотеку и избавиться от других долгов. С 2024 года в закон о банкротстве № 127 внесены изменения. Они позволяют исключить ипотечное жилье из конкурсной массы, если оно единственное у должника, и он готов его оплачивать дальше.

Все нюансы процедуры банкротства с ипотекой я готов вам рассказать на бесплатной консультации. Мы подробно разберем вашу ситуацию, вы будете понимать, что делать, чтобы сохранить жилье и списать свои долги.