Отобрали квартиру за долги: кто имеет право изъять жилье и как его защитить

Сколько нужно задолжать и кому, чтобы отобрали квартиру за долги? Возможно ли такое вообще? Заберут ли квартиру за неуплату кредита? А за задолженность по ЖКХ или налоги? Такие вопросы очень часто задают на моих консультациях.

Давайте разберемся, за какие долги можно лишиться жилья. Когда банк может отобрать квартиру за долги. Что делать, если недвижимость под угрозой, можно ли ее защитить или вернуть.

Долги всегда приносят проблемы, из-за них можно лишиться даже квартиры

Правовые основы

Что говорит законодательство? Есть несколько законодательных актов, где прописана неприкосновенность жилья гражданина. Под жильем понимается единственная квартира, комната или дом, где непосредственно проживает гражданин.

• Статья 40 Конституции РФ закрепляет право на жилище любого человека, то есть, жилье – конституционная гарантия.
• Статья 446 ГПК РФ говорит о том, что взыскание за долги не распространяется на единственное жилье должника – под единственным жильем подразумевается пригодное для проживания помещение для должника и членов его семьи.
• Статья 64 и статья 80 закона № 229 «Об исполнительном производстве» разрешают арестовывать единственную квартиру должника, если это нужно для исполнения решения суда.

В целом, закон защищает единственное жилье. Забрать его никто не имеет права, какие бы долги не были у человека, единственное жилье неприкосновенно.

Когда квартиру могут отобрать

В каждом правиле могут быть исключения. Поэтому банк все же может изъять квартиру за неуплату кредита, а управляющая компания — за коммунальные долги. Давайте рассмотрим все возможные варианты.

Ипотека: квартира как залог

Квартира вполне может быть продана за долги по ипотечному кредиту. Недвижимость находится в залоге у банка. В каждом кредитном договоре прописан пункт о том, что, в качестве санкций, при просрочке платежей банк имеет право продать залоговое имущество.

Если в ипотеке единственная квартира, то банк тоже имеет право забрать ее из-за долгов заемщика. Даже если в этой квартире прописан ребенок, ее могут забрать.

По опыту могу сказать, что банки неохотно идут на крайние меры. Когда они отбирают квартиру за долги, ее нужно продать, чтобы вернуть свои средства. Это лишнее время, затраты и т. д. Если у заемщика трудности, и он обращается к кредитору, то в большинстве случаев банк идет навстречу. Могут быть уменьшены ежемесячные платежи по ипотеке, проведена реструктуризация.

Банк не заинтересован в хождениях по судам. Это довольно долгий процесс. Поэтому если заемщик в целом готов платить, то договориться с банком можно.

Также с августа 2024 года сохранить ипотечное жилье при наличии других долгов можно в процедуре банкротства с ипотекой. Вы можете освободиться от других видов долгов, если готовы продолжать выплачивать ипотечный кредит.

Долги по ЖКХ тоже могут стать причиной потери жилья

Долги по ЖКХ: пределы ответственности

Могут ли отобрать квартиру за неуплату коммунальных услуг? Вполне. Но сумма вашего долга должна быть огромной. Буквально, сопоставимой со стоимостью самой квартиры.

Схема действий управляющей компании в решении проблемы с долгом по коммунальным платежам следующая:

Когда за долги по ЖКХ могут отобрать квартиру:

• квартира не единственное жилье;
• квартира является роскошными апартаментами, ее площадь превышает нормы;
• квартира непригодна для жилья;
• квартира куплена для того, чтобы уйти от уплаты задолженностей и ухудшить свое финансовое положение.

Еще раз скажу, что приставы могут наложить арест и на единственное жилье должника. Эта мера направлена на то, чтобы человек не смог продать свое жилье сам. Некоторые пытаются продать недвижимость быстро по заниженной стоимости, чтобы не платить по долгам.

Другие виды долгов

Забирают ли квартиру за долги по кредитам – еще один распространенный вопрос. Такое возможно. Если у вас долги по потребительским кредитам, то банк может забрать вашу собственность для погашения задолженностей.

Однако процесс взыскания начинается с банковских счетов и средств на них. Затем продается автомобиль, в последнюю очередь – недвижимость.

Также важно знать, что если сумма вашего долга по кредиту меньше 5% от стоимости недвижимости, а просрочка по обязательствам меньше 90 дней, то взыскать долги с помощью квартиры нельзя.

Если у вас долги по алиментам, то при большой сумме квартиру тоже могут арестовать и изъять. Ее продадут с торгов, погасят долг, а оставшиеся средства вернут должнику.

Что касается долгов по налогам, то и из-за них можно лишиться собственности. Суммы могут быть и небольшими. Были прецеденты, когда за 150 тысяч рублей налоговых долгов суд разрешал взыскивать их за счет недвижимости должника.

Давайте подытожим, за какие долги могут забрать квартиру кредиторы и взыскатели:

Процедура изъятия

Арест и продажа жилья за долги по кредитам и другим задолженностям возможна только по решению суда. Судебный акт должен вступить в силу и направлен судебным приставам.

Банк, ФНС или другой взыскатель не могут забрать квартиру за долги самостоятельно. Получить разрешение можно только в суде, а делом займутся судебные приставы.

Роль судебных приставов

Работают с решениями суда о взыскании на имущество только судебные приставы. Согласно закону № 229 «Об исполнительном производстве» взыскание в первую очередь направлено на деньги должника.

Если денег на счетах не хватает или нет совсем, то пристав может арестовать и изъять другое имущество. Как правило, сначала движимое, затем — недвижимое.

У должника при этом есть право указать, на какое именно имущество следует обращать взыскание. Сделать это можно по заявлению. Приставы обязаны принять во внимание данный документ.

Взыскать квартиру за долги можно только по решению суда

Этапы продажи квартиры за долги

Как отбирают квартиру за долги по кредиту и другие задолженности:

1. Взыскатель получает решение суда и исполнительный лист.
2. Исполнительный лист передается судебным приставам. Они открывают исполнительное производство.
3. Должник получает уведомление, что исполнительное производство открыто.
4. Приставы начинают работу по поиску счетов и активов должника. На найденные счета накладывается арест, средства списываются каждый месяц в размере 50% от дохода.
5. Если средств на счетах нет или счета не найдены, то приставы накладывают арест на другое имущество – автомобиль или недвижимость.
6. Имущество продается с торгов. Вырученные деньги переводятся кредитору в счет погашения долгов. Оставшаяся сумма возвращается должнику.

Роскошное жилье меняют на «однушку»

Давайте напоследок разберемся с одним из случаев, когда даже единственное жилье может быть продано за долги.

В судебной практике уже есть прецеденты, когда большие по площади квартиры продавались с торгов, чтобы погасить долги. И это было единственное жилье должника.

Например, если у должника квартира в 200 квадратов где-нибудь в центре Москвы, а семья состоит из двух человек, суд вполне может признать ее роскошной и разрешить взыскание.

По нормам ЖК РФ на одного человека должно приходиться 33 кв.м., на двоих 42, а если в семье 3 и более человек, то 18 кв.м. на каждого. Это федеральные нормы, в регионах они ниже.

В законах нет определения, что такое — роскошное жилье, но Верховный Суд РФ указал, что это жилье, которое превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности должника и его семьи в жилище – постановление № 309-ЭС20-10004 от 29.10.2020.

Если суд решит, что жилье можно продать, процедура будет следующей:

• Приставы реализуют жилье с торгов.
• Должнику купят недвижимость в этом же городе и районе согласно жилищным нормам.
• Если остаются средства, то они поступают на счет должника после расчета с кредиторами, расходов на процедуры и торги.

Как защитить свое жилье: советы юриста

Не загоняйте себя в долги – это первый совет, который я могу дать. При возникновении финансовых проблем стоит обратиться к кредитору, чтобы урегулировать вопрос. Банк может одобрить реструктуризацию или рефинансирование. Налоговая и УК дать отсрочку по платежам.

Единственное жилье защищено законом изначально. Поэтому переживать о нем не стоит. Однако в некоторых ситуациях и оно может потерять «иммунитет». Поэтому лучше всего следовать простым правилам:

• Иметь регистрацию в квартире и платить коммунальные платежи. Регистрация в единственном жилье подтверждает этот факт, а содержание квартиры говорит о том, что человек ответственно относится к своим обязательствам.
• Если квартира дарится родственникам, то стоит из нее выписаться. При судебном разбирательстве суд может расценить прописку в подаренной квартире, как факт того, что вы можете в ней проживать. А значит, у вас не одна квартира.
• Заключение брачного договора. Совместное имущество супругов позволит в спорных ситуациях сохранить половину собственности. Поэтому разделение долей и брачный договор могут помочь, чтобы квартиру не забрали за долги по кредитам.

Не забывайте, что любой вопрос с долгами, защитой имущества, списанием долгов можно решить только с юридической помощью. Слишком много нюансов в делах о взыскании, при работе с кредиторами, коллекторами и приставами.

Если вы хотите решить свои проблемы с задолженностями и сохранить имущество, запишитесь на бесплатную консультацию. И мы найдем выход.